matérias                               

Inadimplência

A inadimplência no condomínio, para efeitos de cobrança da multa de 2% (multa de mora), caracteriza-se pela impontualidade no pagamento já a partir do primeiro dia de atraso em relação à data de vencimento. Entretanto, convencionou-se entre os administradores de condomínio considerarem inadimplentes os condôminos com atrasos a partir do 31º após a data de vencimento, bem como propor ações de cobrança a partir do 90º dia. A inadimplência traz dificuldades para o fechamento dos balancetes dos condomínios, porque é preciso cobrir os gastos mensais dos serviços que continuam sendo prestados e precisam ser pagos, e que estão sendo usufruídos por todos, inclusive pelos inadimplentes, como elevadores, portaria e interfones, limpeza, segurança etc. É uma situação que cria muita dor de cabeça aos síndicos, pois, além do buraco orçamentário, desagrada aos demais condôminos. Confira mais informações sobre o assunto.

Inadimplência: Etapas para uma boa gestão da cobrança

Um dos maiores problemas a ser administrado pelo síndico ou administradores de condomínios e de associações de loteamentos fechados reside na questão da inadimplência e nos mecanismos e procedimentos que se deve utilizar para o recebimento desses créditos.

Na grande maioria dos condomínios e residenciais, os síndicos e administradores são moradores, o que pode causar conflito e impedir a boa convivência com seus vizinhos, em decorrência de inadimplência. Os adimplentes, em geral, não aceitam arcar com a cota de despesas que deveria ser suportada pelo inadimplente e pelos inadimplentes. E estes, por serem cobrados, criam o risco de responsabilização do condomínio ou associação, por alegado constrangimento no tratamento e eventual meio de cobrança utilizado pelo síndico ou administradores.

Por essa razão, sempre recomendamos, para aperfeiçoar e profissionalizar a administração e cobrança de cotas em atraso, a contratação de empresas especializadas em cobranças extrajudiciais, cujos analistas são treinados para evitar tal risco, sem jamais perder o foco da recuperação de créditos e diminuição da inadimplência.

Outra grande dúvida refere-se à possibilidade de protesto das cotas condominiais. Em São Paulo, a Lei Estadual 13.160/08 legitima o protesto dos boletos de cobrança de aluguel e quotas condominiais, consequentemente, com a inclusão do nome dos devedores em cadastros de proteção ao crédito. No entanto, foi declarada sua inconstitucionalidade pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em 25 de maio de 2011 (pela Arguição de Inconstitucionalidade n° 0209782- 04.2010.8.26.0000) e, apesar da decisão se referir apenas ao protesto de dívida decorrente de contrato de locação, há entendimentos de que também alcance o protesto de dívidas condominiais. Na cobrança de débitos condominiais é importante a agilidade do síndico ou administrador, encaminhando a parcela em atraso para cobrança, pois esperar o acúmulo de outras parcelas reduz o êxito na cobrança e no pagamento do débito. Ademais, as empresas especializadas em cobrança possuem mecanismos de localização e técnicas de cobrança eficazes e elisiva de riscos, para a solução da inadimplência. Elas disponibilizam ainda consultores especializados que negociam diretamente com os inadimplentes, podendo formalizar documentos com valores jurídicos importantíssimos, como a confissão de dívida.

Outro ponto que deve ser observado com muito cuidado pelo síndico e administrador refere-se ao parcelamento do débito. O Artigo 1.348 do Código Civil especifica que é competência do síndico a representação do condomínio, praticando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns do condômino, incluindo-se o parcelamento do débito condominial.

No entanto, o síndico não está autorizado à concessão de qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder pelos prejuízos que causou aos demais condôminos, que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.

Recomendamos que na administração e cobrança extrajudicial da inadimplência sejam observados os seguintes passos:

1) Manutenção de banco de dados do condômino atualizado (com cópia dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão de direitos e de locação);

2) Controle financeiro sobre todas as taxas condominiais quitadas e em aberto, a fim de evitar cobranças indevidas e possíveis ajuizamentos de ações de indenização por danos morais:

3) Envio para cobrança extrajudicial das taxas condominiais não pagas após o vencimento do primeiro boleto, através de empresa especializada. Se após três meses não houver a quitação do débito, a questão deve ser enviada ao advogado do condomínio ou associação, para as providências de ajuizamento das ações de cobrança.

Diante das explicações acima, chega-se à conclusão de que a melhor solução para a administração da inadimplência, com redução de custos e contenção do aumento das dívidas, é a cobrança e composição extrajudicial, não sendo recomendado o protesto da taxa condominial.

Conciliação x Protesto

Combatendo a inadimplência

Não há solução infalível contra os maus pagadores nos condomínios. Mas já existem novos caminhos, que podem resolver as pendências com mais agilidade.

Todo síndico sabe como costuma ser longo o caminho da cobrança dos inadimplentes pela tradicional via das ações judiciais. Se não há possibilidade de acordo, o problema se arrasta por anos até que o condomínio possa ver uma luz no fim do túnel – ou melhor, dinheiro em caixa. Novas possibilidades se mostram como alternativas possíveis à resolução do problema: a já tão debatida lei que permite o protesto do boleto condominial e a conciliação como forma de resolução de conflitos.

A Lei Estadual 13160/08 possibilita tanto o protesto de dívidas oriundas de taxas condominiais, de rateios ordinários ou extraordinários, quanto de multas aplicadas em razão de infrações à lei ou à convenção e regulamento interno do condomínio. Somente dívidas posteriores à lei poderão ser inscritas nos cartórios de protesto e com isto o nome do devedor passará a constar nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC, SERASA).

Especialistas veem com reservas essa nova forma de combate aos inadimplentes. Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), acredita que o número de protestos de cotas condominiais realizados até hoje não tenha sido suficiente para indicar uma tendência favorável a essa nova forma de cobrança, ou mesmo uma melhora nos índices de inadimplência, apesar de ser uma ferramenta cada vez mais discutida nos condomínios.

“A dificuldade dos protestos reside na necessidade que os condomínios possuem de aprovar este procedimento de forma igualitária para todos os condôminos que atrasarem determinado número de meses da taxa condominial, o que é muito difícil. Sabe-se que há os maus pagadores e os atrasados eventuais e, quando se determina a aplicação de protestos em assembleia, devem-se definir critérios que orientem sua aplicação a qualquer unidade em atraso”, pontua Anauate.

O diretor da entidade explica que as administradoras também recomendam que o condomínio solicite as certidões de propriedade das unidades e adotem, mesmo nos protestos, os cuidados equivalentes aos de uma ação judicial, buscando evitar erros e contestação dos protestos, se aplicados contra as pessoas erradas.

Para a advogada especializada em condomínios Evelyn Roberta Gasparetto, o protesto do boleto condominial é uma medida eficaz, apesar de muito severa com o morador. “Considero que as pessoas passam por dificuldades, tais como desemprego, questões de saúde, morte na família, enfim, persas são as razões para que o morador fique inadimplente. Entendo que o condomínio nada tem a ver com os problemas alheios, mas o protesto pode vir mais a prejudicar do que auxiliar, uma vez que a pessoa com o nome protestado pode ter dificuldade de conseguir o emprego ou o crédito para efetuar o pagamento”, pondera Evelyn, que é autora, com Cristina Muccio Guidon, do livro “Administrando Condomínios - Orientações básicas para Síndicos, Advogados, Administradores e Condôminos” (Editora Servanda, 2010).

Entretanto a advogada frisa que a ideia do protesto é boa e deve ser sempre levada em conta pelo condomínio como medida efetiva contra os inadimplentes. “Optando por esta hipótese, ela precisa ser usada com todos os moradores, sem qualquer distinção. Em primeiro lugar, se ainda não o fez o síndico deve levar o assunto à assembleia, explicar os prós e os contras do protesto e pedir aprovação para sua utilização. A alternativa deve ser amplamente explicada para que todos os moradores tenham conhecimento da forma de utilização e o que ela pode vir a acarretar de bom e de ruim”, recomenda.

A busca por uma receita perfeita para lutar contra a inadimplência pode frustrar os síndicos. Na opinião de Omar Anauate, não há solução infalível. “Os condomínios devem ter paciência e adotar as medidas de cobrança judicial quando não obtiverem sucesso administrativamente. A cobrança judicial abrange as cotas vencidas e vincendas e, apesar de não ‘sujar’ o nome das pessoas cobradas nos sistemas de proteção ao crédito, demanda que os condôminos em atraso contratem advogados e tomem outras providências que podem trazer até mais transtornos do que o protesto de um título em seu nome”, compara o administrador.

ROTA ALTERNATIVA
De outro modo, os métodos alternativos de soluções de conflitos, como a conciliação, mediação e arbitragem, podem ser eficientes para a resolução dos problemas cotidianos dos condomínios, inclusive a inadimplência.

Segundo a advogada Ana Luiza Pretel, especialista na área pela Escola Paulista de Magistratura, todos estes métodos requerem a intervenção de um terceiro neutro. “Para ser utilizada, a arbitragem deverá constar na convenção, para que constem as regras. Já a mediação e a conciliação podem ser utilizadas a qualquer tempo. Quando o problema é pontual, como, por exemplo, atraso no condomínio, podemos utilizar a conciliação.” A tentativa, pondera Ana Luiza, é de manter o condomínio em harmonia. “Não indico que o conciliador ou mediador seja o síndico”, diz Ana Luiza, que desde 2004 é conciliadora do Tribunal de Justiça. Ela também atua no Posto Avançado de Conciliação Extraprocessual, que resulta de um convênio entre a Associação Comercial de São Paulo e o Tribunal de Justiça.

Segundo o também advogado Guilherme Giussani, coordenador do posto, em uma audiência de conciliação tenta-se chegar ao melhor termo para ambas as partes. “Para marcar a audiência, o síndico deve comparecer pessoalmente ao posto com os documentos que comprovem sua representatividade. O custo de todo o processo é zero, e orientamos que o síndico selecione um inadimplente com o qual o condomínio tenha um bom relacionamento. Isso porque a parte contrária não é intimada, como em um processo judicial, mas recebe uma carta-convite com dia e horário marcados e o que será tratado no encontro”, explica Guilherme. O posto de conciliação está localizado na região central de São Paulo, no bairro da Liberdade. (Mais informações: Rua da Glória, 346, telefone 11 3272-6633).

A audiência é conduzida por um conciliador voluntário. Muitos são psicólogos, médicos, engenheiros, dentistas e mesmo advogados. “Por ser um órgão do Tribunal de Justiça, todos os acordos celebrados são homologados pelo juiz coordenador. Ou seja, o termo do acordo é um título executivo judicial. Se o condômino não pagar a dívida, o condomínio pode entrar com um processo de execução”, comenta Guilherme.

As audiências são mais informais do que as judiciais, “pois não se está na presença de um juiz”, afirma. “Nosso papel é resgatar a comunicação entre as pessoas”. Segundo Guilherme, as mediações simples procuram que as partes retomem o diálogo e resolvam a questão. “Nesses casos a possibilidade de descumprimento do acordo é muito mais fácil. Já na conciliação, a atuação do conciliador é mais ativa, sugerindo, propondo. Infelizmente precisamos de alguém assinando para nos sentirmos impulsionados a cumprir um acordo”, completa.

SOBRE MEDIAÇÃO, CONCILIAÇÃO E ARBITRAGEM
Mediação e conciliação apresentam diferenças muito sutis, informa a advogada Ana Luiza Pretel. “A mediação é mais aplicada quando temos relações continuadas, como as de famílias e as de vizinhança. A conciliação, por sua vez, é muito utilizada nos casos de inadimplência, onde a relação acontece entre o condomínio e o condômino. Mas tanto a mediação como a conciliação podem ocorrer dentro ou fora do próprio condomínio.” O termo mediação é muito empregado na área da Psicologia, enquanto conciliação é mais comum entre advogados. Para Ana Luiza, ambas são meios ideais para a resolução de conflitos nos condomínios. “A mediação é indicada para problemas que envolvem emoções e onde as relações precisam ser preservadas”, diz.

Já a arbitragem é regida pela Lei Federal 9307/96, por isso deve constar na Convenção do condomínio. As Câmaras de Arbitragem, uma Justiça privada, representam uma possibilidade de solução menos formal que o Judiciário, porém mais cara do que a mediação ou a conciliação.

Entenda melhor a nova lei

Será realmente uma luz no fim do túnel da inadimplência em condomínios? O governador José Serra sancionou a lei que determina o protesto da dívida de moradores inadimplentes com o condomínio ou o aluguel do imóvel. O projeto de lei n.º 446/2004, que altera a Lei n.º 11.331/2002, havia sido aprovado pela Assembléia Legislativa no último dia 18 de junho e apenas aguardava a sanção do governador. O advogado Michel Rosenthal Wagner lembra que a lei não é retroativa: somente dívidas novas poderão ser inscritas nos cartórios de protesto e com isto o nome do devedor passará a constar nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC, SERASA). “O protesto poderá ser feito contra o proprietário do imóvel, com contrato ou escritura registrados no cartório imobiliário, ou contra o adquirente a justo título, que possui contrato particular ou escritura pública de compra e venda. O condomínio deverá apresentar no cartório de protestos um demonstrativo dos débitos, preferencialmente com cópias dos boletos bancários vencidos”, diz o advogado. Podem ser protestadas dívidas oriundas de taxas condominiais, tanto de rateios ordinários ou extraordinários quanto de multas aplicadas em razão de infrações à lei ou à convenção e regulamento interno do condomínio.

Para o advogado, o protesto da dívida condominial é mais um instrumento a ser utilizado pelo síndico contra a inadimplência, porém de maneira parcimoniosa. “Primeiramente deve ser tentado o diálogo com o devedor. Afinal, o interesse do condomínio é receber os valores que lhe servem para sua manutenção”, sustenta Michel. Embora a decisão de protestar o débito condominial seja de caráter administrativo, o advogado recomenda que o síndico a submeta à assembléia dos condôminos, que poderá aprovar esta medida por quórum não qualificado, ou seja, a simples maioria dos presentes à reunião.

O síndico Maurício Jovino concorda com o advogado e já planeja levar o tema à assembléia. “O síndico deve usar de bom senso e ter parâmetros para protestar um condômino inadimplente”, acredita. Quando a lei foi aprovada pela Assembléia Legislativa, e antes mesmo de Serra sancioná-la, Maurício divulgou a notícia em quadros de avisos pelo condomínio. Coincidentemente ou não, durante quinze dias o condomínio efetivou seis acordos no jurídico, muito acima da média de acordos realizados pelo condomínio, informa Maurício.

Apesar de tão esperada por síndicos e administradores condominiais, a decisão de protestar os boletos dos inadimplentes vem causando grande polêmica. Em recente evento realizado na Associação dos Advogados de São Paulo, a discussão principal se deu em torno da alegada tese de inconstitucionalidade da nova lei. Ou seja, a lei legisla sobre tema alheio ao seu objeto. “A lei principal alterada, a n. 11.331/2002, trata de emolumentos, e a sua alteração cuida de tema diverso. Ou seja, deu qualidade jurídica à despesa condominial como se fosse título”, afirma Michel. Segundo o advogado, se superada a questão da constitucionalidade, ainda se esbarra na dúvida de quais documentos devem ser apresentados para o protesto fruto de inadimplência condominial. “A lei não os indica e nova regulamentação deverá trazer luz a esta questão”, atesta.

Há uma lei federal, a n. 9492 de 1997, que abriu a possibilidade, ao definir protesto, da inclusão de "outros documentos de dívida". Fica a dúvida do que seriam esses “outros”. Surgiu ainda outra lei federal, em 2000, que dispôs sobre as normas gerais para a fixação de emolumentos aos atos praticados pelos serviços notoriais e de registro, delegando aos estados a valoração, de acordo com a natureza pública e o caráter social destes serviços. A lei estadual 11331/02 dispôs sobre o valor destes emolumentos, trazendo em seu elenco tabelas anexas, que por sua vez possuem em seus dispositivos notas a estes explicativos. “A nova lei estadual 13160/08 veio alterar o disposto nos itens 7 e 8 das notas explicativas da tabela 4 que cuida dos tabelionatos de protestos. Verifica-se que caminho tortuoso utilizou-se o legislador para tentar atender o anseio da sociedade”, constata Michel.
São Paulo poderia ter seguido o exemplo de estados como o Rio de Janeiro e Mato Grosso do Sul, que, com base na lei federal de 1997, discriminaram e detalharam os documentos necessários para caracterizar a dívida condominial como “outro documento de dívida”. “A lei paulista não trouxe segurança jurídica especialmente porque é lei estadual que busca legislar sobre tema que deveria ter tratamento de lei federal”, completa o advogado.

Inadimplência condominial: Dos acordos aos leilões

Os caminhos para resolver a inadimplência passam pelo protesto dos boletos, ferramenta que auxilia o síndico no combate aos devedores.

Segundo levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), realizado nos fóruns da cidade de São Paulo, 6.577 novas ações de cobrança por falta de pagamento de taxa condominial deram entrada no sistema judiciário de janeiro a julho deste ano.

O estudo também apontou estabilidade nas ações acumuladas nos cinco primeiros meses dos últimos dois anos. Entre janeiro e maio de 2010 computaram-se 4.522 ações, contra 4.501 totalizadas em igual período do ano passado, ou uma redução de apenas 0,46%. Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara, a Lei 13.160/2008, permitindo o protesto de boleto de condomínio, mudou o comportamento dos inadimplentes. “Com a lei, os condôminos receiam ter seus nomes incluídos nos serviços de proteção ao crédito, o que é muito positivo”, afirma Gebara.

O síndico Mauricio Jovino sente no dia a dia de seu condomínio, o Residencial Guignard, o efeito da lei. “Ganhamos mais uma ferramenta de inibição da inadimplência. Como temos muitos moradores servidores públicos, eles têm receio de ficar com o nome sujo na praça”, aponta o síndico. Porém, ele frisa que protestar o morador não garante o recebimento da taxa condominial. “Protestar não é tão barato assim e dá trabalho.

Acredito muito nos acordos. Quando assumi a gestão, há nove anos, fiz plantões aos sábados para diminuir a inadimplência. Implantamos a individualização de água e gás e dois apartamentos foram a leilão, o que aumentou ainda mais o número de acordos. Os moradores perceberam que poderiam realmente perder seus apartamentos.”

O síndico Ricardo Carnevalle também sofria com uma altíssima inadimplência: dos 22 apartamentos do edifício, chegou a ter nove inadimplentes. “Os acordos não surtiam efeito e as ações judiciais não andavam, o que só estimulava o surgimento de novos devedores.” Esse círculo vicioso só foi quebrado em 2008: em março um primeiro apartamento foi a leilão, depois de um processo que levou dez anos; e em outubro o condomínio aprovou em assembleia a possibilidade de protestar o boleto dos inadimplentes, conforme permite a lei 13.160. Recentemente, outro processo judicial, que durou oito anos, também terminou no leilão do apartamento. “Hoje só tenho dois devedores com acordos em andamento, e mais uma unidade que só não foi a leilão ainda porque o proprietário faleceu 15 dias antes”, explica. O síndico, já experiente em questões de inadimplência, elogia a agilidade com que o morador precisa deixar o apartamento leiloado: “Cerca de 45 dias após o leilão um oficial de Justiça notifica o morador da data estipulada para a mudança, com caminhão e força policial se necessário.”

O advogado Roberto dos Reis, que atua há mais de cinco décadas junto ao Poder Judiciário Paulista em leilões judiciais, explica que o preço da arrematação é destinado inicialmente ao pagamento das dívidas fiscais, por exigência do parágrafo único do artigo 130 do CTN (Código Tributário Nacional). Somente depois deste pagamento será quitado o condomínio. “Se o preço da arrematação não for suficiente para liquidação integral deste passivo propter rem, ou seja, a prestação condominial que se destina à manutenção da coisa, eventual saldo recairá sobre o arrematante. Um exemplo: se o imóvel for arrematado em leilão judicial por R$ 100 mil, possuir débitos de IPTU de R$ 30 mil e dívida condominial de R$ 90 mil, a diferença entre o total destas dívidas e o preço do arremate (R$ 20 mil) seria de responsabilidade do arrematante.

Em que pese isto parecer inicialmente como uma segurança para o condomínio credor, é visto como problema pelos arrematantes, que raramente se dispõem a buscar uma aquisição com um cenário assim”, aponta o advogado. O condomínio deve estar atento e, se preciso, discutir previamente ao leilão algumas concessões para constituição de uma situação mais favorável, sugere. “Na Justiça Estadual Paulista há um número sem fim de ações de cobranças de condomínios há muito tempo julgadas, com inúmeras tentativas de praças infrutíferas realizadas ao longo dos anos, permanecendo as demandas sem solução por anos”, orienta.

Multa e ação judicial contra o inadimplente

Para resolver a inadimplência, há dois caminhos possíveis: um acordo feito diretamente com o morador, antes que o caso entre em juízo, ou aquele homologado pelo juiz do processo. "Entendo que ninguém é inadimplente porque quer. Antes de entrar com uma ação judicial, é preciso pensar bem", opina Cristiano.

A Lei 4.591/64 prevê uma multa de 20% ao condômino inadimplente. Já o Novo Código Civil, que entrou em vigor em janeiro/2003, em seu artigo 1.336, reduziu a multa para 2%. Com isto houve um aumento generalizado da inadimplência. Entretanto, é preciso ressaltar que o Novo Código trouxe outras ferramentas, que se corretamente utilizadas, compensam até com vantagens a antiga multa de 20%. O Novo Código permite que seja definido na convenção do condomínio o valor dos juros, assim como aplicação de multas de 1 a 5 vezes o valor da taxa condominial, ao inadimplente reiterado. Assim, pode-se, por exemplo, fixar na convenção uma taxa de juros de 0,25% ao dia. A aplicação de multa deve ser votada em assembleia com ¾ dos moradores restantes. 

Reduzindo a inadimplência no condomínio

Quando Francisco Carlos dos Santos assumiu seu primeiro mandato de síndico no Condomínio Residencial Ilha do Sol, no Jardim d'Abril, a inadimplência chegava a quase 50%. "Para reaver aquilo que é do condomínio não se pode medir esforços. É preciso cobrar e fazer um trabalho de conscientização da necessidade de se pagar o condomínio", explica Francisco, que chamou os devedores para negociar, preocupando-se sempre em fazer acordos que o condômino conseguisse cumprir. "Eu prefiro que o inadimplente pague em dez vezes mas que tenha condições também de pagar a taxa do mês que vai vencer", completa.

O trabalho de "formiguinha" rendeu ao condomínio uma redução da inadimplência para cerca de 26% no primeiro ano do mandato de Francisco, patamar mantido durante quase dois anos. Com o novo Código Civil e a multa de 2%, a inadimplência pulou novamente, dessa vez para uma média de 38%. Depois de mais acordos e muita conversa, a taxa baixou novamente para 20%. "Muitas vezes, as pessoas deixam de pagar pois acham que jamais serão cobradas. Se o morador está sem dinheiro, a conta do condomínio sempre 'paga o pato'. Mas, quando se vai morar num apartamento, é preciso estar ciente da despesa mensal do condomínio", considera.

A história de Francisco e da realidade do Ilha do Sol ilustra muito bem os percalços por que passam os condomínios às voltas com altas taxas de inadimplência. Como cumprir com as obrigações do prédio com tanta gente devendo a taxa condominial? "Inicialmente, os condomínios devem estar preparados para sobreviver aos atrasos", afirma o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. "Muitos condomínios já têm déficits financeiros porque não acompanham a inflação. Atualmente, os pagadores pontuais já não estão mais tão pontuais, mas diluídos dentro do mês. O condomínio também deve procurar diluir suas dívidas no mês, com exceção dos tributos e da folha de pagamentos, ou fortalecer um caixa, para que não entre no vermelho", orienta o advogado.

Direitos do inadimplente

Outra questão que deixa dúvidas é sobre os direitos do inadimplente. "Não se pode privar o inadimplente dos serviços do condomínio" diz Cristiano.

Ele lembra do caso de um condomínio que decidiu em assembleia proibir os inadimplentes do uso da piscina. O zelador tirou o filho de um morador inadimplente da piscina, o que custou ao síndico uma repreensão do Conselho Tutelar da Infância e Juventude. "Nem toda decisão tomada em assembleia com quórum legítimo é legal. O síndico não é obrigado a seguir essas deliberações, mesmo que legítimas. Foi o que ocorreu nesse caso", finaliza.

Caminhos para vencer a inadimplência nos condomínios

Cada vez mais a seriedade e o profissionalismo são atributos exigidos dos síndicos e administradores de condomínios. E não é diferente quando o tema é inadimplência: a assertividade na cobrança dos condôminos devedores é uma boa solução. Ou seja: agilidade e firmeza costumam trazer bons resultados nas negociações.

A síndica Ângela Merici Grzybowski colocou em prática regras bem rígidas de cobrança para os 104 apartamentos do Condomínio Residencial Maresias, localizado no bairro de Perdizes, zona Oeste de São Paulo. Desde julho de 2006 à frente do condomínio, logo ao assumir Ângela promoveu um plantão de negociações para receber os inadimplentes, com a presença da administradora e de advogado. “Chegamos a ter quase 20% de inadimplência. Síndicos anteriores deixavam a cobrança apenas para a administradora e os devedores geralmente esperavam a ação entrar em juízo para então propor um acordo e pagar a dívida”, lembra.

A semana de negociações foi positiva. De lá para cá, a síndica comemora a vitória contra a inadimplência. “Temos cinco ou seis moradores que pagam no mês seguinte, em função da data em que recebem seus pagamentos. Não os considero inadimplentes, mas não posso mudar a data do vencimento em função de alguns que não conseguem se programar”, conta. A definição de alguns procedimentos de cobrança com o conselho também ajudou o condomínio a alcançar patamares positivos. “Percebi que o perfil da nossa inadimplência é de moradores que deixam em atraso um, dois ou três boletos. Sugeri sermos proativos e logo oferecermos um acordo”, conta Ângela.

Cada apartamento paga R$ 349 de taxa condominial. Para unidade com dois boletos em aberto e dívida de cerca de R$ 700, acrescida de multa e juros, a síndica propõe um acordo em três parcelas de R$ 250. “Ao somar o segundo boleto em atraso já enviamos carta para o condômino com a proposta de parcelamento em três parcelas vencendo dia 10, já que o condomínio do mês vence dia 3. No caso de aceite, emitimos uma confissão de dívida padrão, que é assinada com firma reconhecida. É claro que além do acordo deve ser pago o boleto do mês, senão levamos para ação judicial”, relata a síndica, que teve o cuidado de contar com assessoria jurídica para formatar o padrão de acordo.

Ângela julga que o envolvimento do síndico nas questões de inadimplência é inevitável. Para condôminos que não pagam a taxa no vencimento, ela pessoalmente reemite o boleto, dez dias depois, calculada a multa de 2%, e envia junto com uma carta polida e bem redigida. “O próprio Código Civil diz que é função do síndico cobrar os inadimplentes. Acho que o síndico não pode se esquivar dessa tarefa. Quando viajo, não delego essa função para ninguém. Se posso receber mais rápido, por que vou delegar para a administradora? Quando fazemos o acordo recebemos a dívida em 90 dias”, constata.

Por seu lado, o administrador Marcelo Mahtuk, que tem em sua carteira 350 condomínios, não recomenda que o síndico se envolva pessoalmente nas cobranças. “O contato muito próximo com o devedor pode prejudicar a pessoa do síndico. Alguns moradores guardam rancor e acredito que a cobrança assertiva deve ser realizada pela administradora”, aponta. Para Marcelo, não há condomínio imune à inadimplência e tampouco soluções mágicas para o problema. “Não existe prédio onde todo morador esteja saudável economicamente. Sempre há os que atrasam um pouco e os que rumam para cobrança judicial. Dos boletos que emito mensalmente, em média 3,2% não são quitados. No início deste ano, essa taxa subiu para 3,7%, em função das férias. Em abril a tendência é regularizar novamente, e percebo que em todo perfil de empreendimento há atrasos e inadimplência. Até no de alto padrão”, afirma.

Formas de cobrança efetiva
Para um bom controle do nível de inadimplentes, Marcelo recomenda mais do que enviar uma carta após 30 dias de atraso. Em sua administradora, o padrão é emitir, além do boleto em papel, outro por e-mail antes do vencimento, que funciona como um lembrete para o morador programar o pagamento. Cinco dias após o vencimento, o devedor recebe novo e-mail. A primeira carta de cobrança é enviada após 20 dias do vencimento. Se o caso vai para o jurídico, nem assim a administradora relaxa. “Cobramos e pedimos relatórios frequentes aos advogados. Acredito que o fato de entrar com uma ação desestimula o mesmo condômino a atrasar o pagamento novamente. Já a cobrança sempre muito amigável estimula aquele condômino a ser devedor em outra ocasião”, sustenta. Quanto ao protesto do boleto condominial vencido, Marcelo é taxativo: “Não recomendo. Há outras formas de fazer uma cobrança efetiva com bons resultados.”

Apesar de ter aprovado em assembleia o protesto, 45 dias após o vencimento, a síndica Ângela nunca fez uso do procedimento. “O protesto é inócuo para aquele devedor que não pretende pagar. É uma forma de pressão que não surte efeito”, acredita. Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), orienta que o protesto seja usado como ferramenta específica em casos pontuais. “É muito difícil padronizar a utilização do protesto nos condomínios, apenas aprovando uma data a partir da qual o boleto pode ser protestado. Ele serve como uma alternativa para o condomínio, depois de esgotadas todas as possibilidades de negociações amigáveis. Por exemplo, quando já há uma ação judicial em curso, pode ser protestada uma próxima parcela vencida.”

Adequação ao padrão
O advogado Cristiano de Souza Oliveira salienta que já houve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre a inconstitucionalidade da “lei do protesto” (Lei Estadual 13.160/2008), por se tratar de assunto de competência federal. “Considero temerário o síndico protestar o boleto do condomínio até porque já há esse posicionamento do Tribunal. Sugiro também que os síndicos mantenham seus cadastros muito bem atualizados, principalmente para não protestar o devedor errado. Até porque o termo de apontamento do protesto costuma ser assinado pelo próprio síndico”, orienta. Se a ideia é negativar o nome do devedor no mercado, entrar com ação judicial de cobrança simples leva imediatamente o nome do condômino aos cadastros de inadimplentes, “porém sem riscos para o síndico”, frisa o advogado.

Com ou sem o uso do protesto, Omar Anauate considera que os condomínios estão vivendo uma das mais baixas taxas de inadimplência dos últimos anos. A mora (valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês) tem girado em torno de 6% e a inadimplência (valores não pagos até 90 dias após o vencimento) fica por volta de 3,5%. “Certamente esses dados são reflexo do bom momento econômico do país e do maior número de instrumentos de cobrança utilizados pelas administradoras”, completa.

Para edifícios que não conseguem resultados positivos contra os maus pagadores, talvez seja o caso de avaliar melhor se o padrão do condomínio coincide com o dos moradores. Marcelo Mahtuk comenta que não são raros os casos de edifícios, principalmente com moradores idosos, que já não conseguem arcar com os custos de um alto padrão. “Se há o retrofit estrutural, por que não pensarmos em adequação do prédio ao padrão dos condôminos?” sugere. Como exemplo, ele cita a adoção de plantas mais robustas e duráveis no jardim, ao invés de espécies floridas e que exigem troca constante (e custo mais alto). “O condomínio deve ter a personalidade dos condôminos, mantendo obviamente a legalidade e aquilo que é necessário para o bom funcionamento do empreendimento”, finaliza.

Administrador defende sua instituição por lei federal

O protesto contra o atraso nas taxas condominiais poderá representar uma boa ferramenta para coibir a inadimplência, mas somente se o dispositivo vier por meio de lei federal, afirma Renê Vavassori, diretor de condomínios do Grupo Itambé. Segundo Renê, o protesto é “polêmico” desde que a Lei Estadual 13.160/08 foi promulgada, não pelo instrumento em si, mas porque foi incluso num dispositivo de esfera estadual, quando toda a legislação condominial é arbitrada pelo âmbito federal.

“O protesto é um grande instrumento, pois mexe com a condição financeira do cidadão, mas na forma como veio gerou dúvida e a decisão do Tribunal de Justiça somente confirmou isso”, observa. O diretor se refere à recente declaração de inconstitucionalidade da Lei 13.160. Renê Vavassori lembra que pela decisão, a inconstitucionalidade recai sobre o protesto contra atraso no aluguel, mas pode dar margem a interpretações que contestem a medida também em relação aos condomínios. Desta forma, o diretor recomenda aos síndicos não levarem seus inadimplentes a protestos, mas utilizarem os recursos previstos pelo Novo Código Civil, bem como as ações judiciais de cobrança.

Inadimplência nos condomínios: protestos dos devedores devem ser suspensos

Após decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que declarou a inconstitucionalidade da Lei Estadual 13.160/08, as administradoras e condomínios devem suspender o protesto dos devedores, conforme recomenda o advogado Cristiano de Souza Oliveira. A lei permitia que se levasse a protesto o atraso no pagamento das taxas condominiais, bem como dos rateios ordinários ou extraordinários. Também podiam ser protestados atrasos no pagamento das multas aplicadas contra os condôminos, em casos de infração à Convenção ou Regimento Interno. Segundo o voto do relator e desembargador José Roberto Bedran, legislar sobre protestos é de competência exclusiva da União, pois envolve as áreas de Direito Civil e Comercial. Assim, a lei estadual foi declarada inconstitucional.

Na verdade, o objeto da ação era o questionamento ao protesto contra inquilinos em atraso, mas com a decisão do TJ, tomada no último dia 25 de maio, o protesto contra o inadimplente nos condomínios torna-se passível de também ser contestado judicialmente. A declaração de inconstitucionalidade ocorreu de forma unânime e acatou pedido feito pela 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, localizada em Itatiba.

COMO FICA - Para o advogado Cristiano de Souza Oliveira, diante do veredicto do Tribunal de Justiça, torna-se “absolutamente temerário” levar os devedores a protesto. “Aconselhamos aos condomínios a não mais apontarem para protestos e sim proporem as devidas demandas judiciais de cobrança, após exaurir as possibilidades amigáveis de recebimento”, diz o advogado. Quanto aos protestos em curso, o advogado recomenda “a baixa dos títulos, ficando o custo de tais atos por conta do condomínio, uma vez que sendo a lei inconstitucional, seu efeito é retroativo e seus atos anulados”.

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br