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Implicações do Novo Código de Processo Civil ao condômino inadimplente

Com a notória situação econômica brasileira, estampada nos noticiários e sentida no próprio bolso dos cidadãos, inevitavelmente, deparam-se com o seguinte questionamento: diante das diversas dívidas, qual quitar primeiro?
E para aqueles que aderiram a vida metropolitana, não resta outra saída a não ser o pagamento das habituais taxas de condomínios, devidos pelos moradores em condomínios urbanos.

Segundo dados fornecidos pelo Instituto Pró-Síndico, alguns condomínios do estado de São Paulo já alcançam a faixa de 40% (quarenta por cento) de condôminos inadimplentes.

Todavia, os citados dados não foram suficientes para sensibilizar o legislador ao editar o Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), ao passo que tornou ainda mais efetivo o procedimento para resgatar o crédito oriundo das despesas condominiais.

Apesar do presente cenário econômico, vale destacar que num prédio de 20 (vinte) apartamentos, quando dois moradores não honram suas obrigações condominiais, podem representar 10% (dez por cento) das despesas do edifício, o que claramente prejudica o fluxo de caixa do condomínio.

Quando não adotadas medidas em tempo hábil, pode inclusive resultar em problemas maiores, refletindo nos outros condôminos adimplentes, como no corte de água e luz ou o adiamento da manutenção de elevador. Além do mais, em respeito ao princípio da coletividade, não é justo faltar com o pagamento desses encargos, uma vez que o seu vizinho cumpre devidamente.

As principais mudanças se deram com a dispensa de processo de conhecimento para reaver o referido crédito através da cobrança judicial e, por conseguinte, o aditamento da hipótese de taxas e despesas de condomínio no rol dos títulos executivos extrajudiciais (art. 784, inciso VIII do NCPC).

Não apenas essa hipótese, também foi acrescido o crédito referente as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilícios, prevista na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral.
Desse modo, com a inovação dessas duas hipóteses, o procedimento para recuperar o crédito devido nesses casos, acaba por se tornar mais breve, pois, a partir de um mês em atraso, poderá ser o suficiente para o Condomínio executar o título executivo extrajudicial, através do processo de execução.

Na execução da quantia devida, o novo Código dispõe ao devedor duas possibilidades frente a determinação judicial de pagar: ou efetuar o pagamento a vista no prazo de 3 dias, ou pagar o referente a 30% do montante (entrada) e dividir o remanescente em seis vezes, acrescido de juros e correção monetária (a contar do mandato de citação).

Caso o condômino inadimplente não opte por nenhuma das opções, seus bens poderão ser penhorados, na ordem preferencial: dinheiro e posteriormente, o próprio arresto do bem componente do condomínio.
Inclusive, o próprio exequente (condomínio) deterá de meios mais eficazes para alcançar seu crédito, garantindo o recebimento dos valores em atraso a partir da averbação da certidão de execução, sobre imóveis, veículos ou outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade (art. 828 do Novo Código de Processo Civil).

Há ainda previsão para penhora (art. 837) e leilão (art. 879, II) do imóvel por meio eletrônico, transmitindo o intuito de celeridade trazida pelo legislador, que, por outro lado, quanto mais resistir a execução, maior acúmulo de penalidades o condômino inadimplente suposrtará (art. 827).

Em síntese, conclui-se que as alterações introduzidas no novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) foram largamente positivas no campo prático, englobando maiores poderes ao condomínio em exigir seus direitos, bem como, superior brevidade na solução dos conflitos.

Fonte: Aylon Estrela Neto
Sócio-Fundador do Escritório Rodovalho & Estrela Advogados (www.rodovalhoestrela.adv.br)
Bachael em Direito pelo UniCeub; Pós Graduado em Dir. Público pela FESMPDFT; Membro da Comissão do Dir. do Consumidor e Comissão de Dir. Empresarial OAB/DF; atividade especializada nas áreas de Dir. Contratual.