manutenção predial

Planejamento da manutenção no ano novo para condomínios

O início de um novo ano é o período ideal para se programar as manutenções necessárias a toda uma temporada. Além de buscar suporte técnico que oriente sobre as obras prioritárias, o síndico deve fazer uma previsão orçamentária exclusiva a isso, reservar um caixa extra para os imprevistos e manter controle mensal das intervenções.

Organização e planejamento são características fundamentais para que a atuação do síndico seja bem sucedida, especialmente na área da manutenção predial. Em cada prédio devem ser observadas as necessidades mais prementes, aquelas obras urgentes que em alguns casos são postergadas por anos. Até que a corda arrebenta, como bem define a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello. Há quatro anos, quando assumiu a gestão do Condomínio Uirapuru, no Paraíso, ela se deparou com um quadro triste: as carências iam desde vestiário e refeitório dos funcionários, completamente fora das normas, até fachadas com ferragens aparentes. “Iniciei a recuperação pela área dos funcionários. Como os condôminos podem querer que um colaborador preste um bom serviço se não tem instalações adequadas?”

O condomínio, construído há cerca de 40 anos, já recuperou as fachadas (parte em pastilhas e parte em concreto) e trocou colunas antigas de ferro, obstruídas por concreto, por novas tubulações de cobre. As obras exigiram dos 26 condôminos o pagamento de rateio extra, mas todos colaboraram com boa vontade. “Não podemos deixar um patrimônio se deteriorar por falta de manutenção”, afirma.

Em outro prédio antigo no qual é síndica, o Condomínio Amaralina, recentemente foram aprovadas diversas obras, que terão seu pagamento escalonado entre os 18 apartamentos. Uma nova assembleia prevista para março deve definir qual será a ordem dos trabalhos. “As obras mais urgentes são a impermeabilização da rampa da garagem e a pintura do térreo. Mas também estamos prevendo refazer a calçada, já dentro das normas da acessibilidade, não contempladas no prédio, e a instalação de câmeras. Em um prédio pequeno como o Amaralina, é preciso ratear aos poucos para não sobrecarregar os condôminos. E além das obras programadas, é preciso ter caixa para lidar com o que aparece no meio do caminho”, diz.

Para o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, não resta a menor dúvida que o síndico deve zelar pela manutenção do empreendimento. “Se não houver um plano de manutenção, especialmente de longo prazo, que contemple, por exemplo, a troca de um sistema de impermeabilização por volta dos 15 anos de uso, as emergências ocorrerão e os incêndios terão de ser apagados”, constata.

Conforme o especialista, os prejuízos certamente irão onerar os condôminos e o síndico poderá ser responsabilizado se negligenciar a manutenção. “Deve existir um plano de manutenção. A arrecadação de fundos com previsão de serviços a serem realizados em longo prazo também deve ser incluída, sem se esquecer de uma reserva para reparos emergenciais”, aponta. Conforme Jerônimo, o síndico não pode se eximir de responsabilidades quando se trata da manutenção do condomínio. “A omissão na manutenção poderá gerar responsabilidade civil e criminal do síndico, mesmo quando ele transferir a terceiros essa responsabilidade.”

O RISCO DAS GAMBIARAS

O síndico profissional Nilton Savieto trata a manutenção de forma muito rígida. Nos 13 prédios que administra, ele inclui na previsão orçamentária as obras e serviços previstos para o período, independentemente de em que mês ocorra a Assembleia Geral Ordinária. Da previsão de gastos fazem parte os contratos de manutenção dos principais equipamentos (como elevadores, bombas e portões), além de um valor excedente entre 5 a 10% do valor do contrato para gastos extras. “Também recomendo que o síndico deixe constar em ata que pode ser utilizado o fundo de reserva para uma ação emergencial. Assim não haverá problemas para transferir um valor do fundo”, diz. Ele cita que em poucos condomínios as convenções determinam o rateio de uma verba para gastos não previstos, algo entre 15 e 20%, além do fundo de reserva, “mas são casos especiais”, completa.

Quando assume um novo condomínio, o síndico faz um levantamento completo do estado da edificação, observando instalações elétricas, hidráulicas e as condições em que os equipamentos se encontram. Por exemplo, se há bombas apresentando corrosão ou vazamento, câmeras e monitores do CFTV sem funcionamento ou, ainda, defasados pelo tempo. “Em muitos prédios encontramos verdadeiros ‘ninhos de rato’. Muitos equipamentos até funcionam, mas à custa de gambiarras realizadas pelos famosos zeladores do jeitinho”, adverte. Nos condomínios em que ainda há a garantia da construtora, Nilton costuma encomendar a avaliação de um perito. Ele acredita, porém, que uma boa inspeção visual, mesmo que o síndico não seja um especialista em edificações, funciona para localizar problemas. “É preciso conferir do barrilete aos subsolos, item por item. São comuns fios sobrando, tampas de caixas d´água enferrujadas. A pergunta que o síndico deve se fazer é: eu deixaria esse tipo de instalação na minha casa?”

RESPALDO TÉCNICO

Para implementar um plano de manutenção, uma boa saída é contratar uma inspeção predial, realizada por engenheiros ou arquitetos com conhecimentos em patologias de edificações, ensaios tecnológicos, técnicas de diagnóstico e de qualidade predial total. “O principal objetivo da inspeção é a determinação das irregularidades prediais, sobretudo para bem orientar as prioridades da ação da manutenção e os cuidados no uso da edificação”, avalia o engenheiro Jerônimo. Um profissional preparado pode analisar os riscos à saúde e segurança dos usuários causados por determinada patologia e também avaliar a construção sob a ótica da sustentabilidade, para preservação dos recursos naturais. “Nesse contexto, serão definidos os serviços prioritários, com a indicação das respectivas periodicidades e os procedimentos de intervenção da manutenção, além de atribuir eventual especialidade para a contratação da execução, quando pertinente”, complementa.

O respaldo técnico de um laudo de inspeção predial facilita ao síndico a apresentação da necessidade de determinadas obras em assembleia. Já o síndico que optar por um levantamento realizado por leigos (por exemplo, auxiliado pelo conselho ou pela própria administradora), “deverá se valer do seu poder de persuasão para convencimento dos moradores e definir as prioridades de ação e de arrecadação”, aponta Jerônimo.

Seja orientado pelo embasamento técnico da Engenharia Diagnóstica, realizando uma inspeção predial total, ou com um levantamento mais informal, efetuado pelo próprio corpo diretivo, é fundamental que o síndico desenvolva seu plano de manutenção. “A manutenção emergencial sempre será mais dispendiosa do que a manutenção planejada, daí a necessidade da existência de um plano que considere as ações do dia a dia, como uma simples limpeza de ralo, até a troca, por exemplo, de uma impermeabilização”, define o engenheiro.

O síndico Nilton Savieto recomenda que o gestor crie uma forma de controle da manutenção dos diversos sistemas construtivos e equipamentos do condomínio. Pode ser um caderno, um sistema no computador ou uma tabela verificada periodicamente. “O importante é ter um controle. Eu utilizo uma planilha com 30 itens, com as manutenções apontadas mês a mês. Hoje, não é mais admissível um síndico alegar não ter tempo para cuidar da manutenção predial. Uma falha do síndico pode significar um custo altíssimo para o condomínio”, acredita.

Cercar-se de profissionais competentes deve ser a conduta do síndico para evitar problemas e contribuir para a preservação do condomínio. “A ação leiga ficará prejudicada quando exercida sem respaldo técnico, sob a direção também leiga do ‘Zé da colher’. A solução proposta poderá se tornar mais onerosa por ser menos duradoura, ser incompatível ou não aplicável ao caso real prático, principalmente quando a atuação do olho do técnico for imprescindível”, pondera o engenheiro Jerônimo. Ele frisa que a manutenção contribui para recuperar a integridade física da edificação e incide na sua durabilidade, que pode ser estendida ou reduzida pela ação da manutenção correta ou pela sua negligência ao longo do tempo. “O tipo da manutenção praticada influenciará na preservação do patrimônio e determinará a sua valorização ou depreciação”, arremata

Como deixar os condomínios em ordem: manutenção ou assistência técnica?

Organizar um plano de manutenção, inclusive arrecadando fundos necessários para obras a serem realizadas em longo prazo e garantindo uma reserva de caixa para serviços emergenciais, está entre as responsabilidades do síndico, defende o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação. Ele sugere que os critérios utilizados para elencar as prioridades venham, por exemplo, através da inspeção predial. “O procedimento também poderá analisar, propor ou corrigir as ações ao longo do tempo e poupar custos desnecessários”, explica.

Jerônimo reforça que a manutenção é responsabilidade do condomínio (e, portanto, do síndico) mesmo na fase em que o empreendimento ainda conta com a garantia da construtora. “As ações de manutenção constituem obrigações do proprietário ou do condomínio, nesse último caso representado pela figura do síndico, que deve zelar pela manutenção do empreendimento mesmo durante o período de garantia.” Jerônimo ressalta, no entanto, que na fase de garantia a assistência técnica deve ser prestada pela construtora. “Tudo recai na mudança da cultura da população em geral, que confunde manutenção com assistência técnica”, acredita Jerônimo.

De quem é a responsabilidade?
Em linhas gerais, a assistência técnica é de responsabilidade da incorporadora ou construtora, e envolve problemas construtivos que ocorrem na edificação, durante a vigência do prazo de garantia (cinco anos). “São relacionados ao que o jargão jurídico geralmente denomina como ‘vícios ocultos’ ou quando detectados na entrega da obra ‘vícios aparentes’. Ou, ainda, ‘anomalia endógena’, vícios decorrentes e originários da própria edificação, associados à deficiência de projetos, materiais ou execução”, informa o especialista, que alerta: “Se a obra estiver em garantia e um leigo desavisado intervir e o problema persistir, ou piorar, será caracterizada a perda de garantia do sistema.”

Em obras novas, no ato da entrega, caberá ao construtor ou incorporador disponibilizar ao primeiro proprietário ou ao condomínio o “Manual de Uso de Operação e Manutenção” da edificação. Segundo Jerônimo, os manuais contêm, dentre outros itens, a apresentação das características dos produtos imobiliários, indicação dos fornecedores, informações sobre as condições de operação, uso e limpeza além de relacionar as sugestões sobre a implantação dos programas de manutenção, inclusive com previsão de modelos de programa. Caso algum problema venha a ser caracterizado por “falha de manutenção”, por negligência do proprietário ou condomínio, por exemplo, pela inobservância do Manual do Síndico ou do proprietário, eles serão responsabilizados.

Na fase pós-entrega da obra, a manutenção deve ser implantada pelo condomínio. E, conforme ainda o engenheiro, a inspeção predial total é o melhor caminho para auxiliar o síndico a instituir o plano de manutenção da edificação. “O principal objetivo da inspeção predial é a determinação das irregularidades prediais, sobretudo para bem orientar ao definir as prioridades da ação da manutenção e os cuidados no uso da edificação”, define.

Descobrindo as origens dos problemas
Jerônimo adverte que é importante sempre consultar um técnico, preferencialmente um Engenheiro Diagnóstico, que poderá distinguir, além da causa direta, especialmente a origem do problema ou a fase do processo construtivo que contribuiu, diretamente, para a ocorrência. “Note que essa aptidão não é exercida por um leigo, exigindo o olho clínico de um técnico capacitado para associar o sintoma, aquilo que está transparecendo, como a mancha, a umidade, a corrosão, à origem efetiva, sob pena de incorrer em erro e consequentemente causar prejuízos de monta, que podem afetar a saúde e segurança dos usuários do imóvel”, salienta.

Em resumo: se o problema ocorreu na origem (fase de concepção, projeto ou construção), por deficiência de projeto, material empregado ou de mão de obra, a incorporadora / construtora é responsável. Se o problema ocorreu na fase de uso, por mau uso ou falha de manutenção, o problema é do proprietário / condomínio. E se o problema ocorreu na fase de uso, ao longo do tempo, por exemplo, por fim da vida útil de um sistema (como uma pintura de fachada que, entre cinco e sete anos de entrega, mesmo com a manutenção, está necessitando de repintura), é caso de providenciar a manutenção necessária.

Confira quando a responsabilidade é da construtora ou do condomínio

Fonte: Engenheiro Jerônimo Cabral

1. Defeito na caixa acoplada de uma bacia:

Se a obra foi entregue e recebida com a caixa funcionando e o problema aconteceu depois, e se caracterizado que a caixa foi fabricada com defeito, a construtora é responsabilizada.

Se caracterizado o mau uso, por exemplo, se o mecanismo foi trocado, “mexido” e quebrou, a responsabilidade é do proprietário/condomínio.

2. Trincas no piso de espaços das áreas comuns apenas na cerâmica:

Se caracterizado que o problema é de ordem estrutural, a construtora/incorporadora será responsabilizada. Se caracterizado que a cerâmica foi mal assentada na construção e está se soltando, a construtora/ incorporadora será responsabilizada.

Se comprovado que houve mau uso, por exemplo, parte do salão de festas foi utilizado para arquivo morto e a sobrecarga causou a trinca, cabe ao condomínio resolver.

3. Um vazamento na tubulação de esgoto, que somente aparece depois da entrega, durante o uso do imóvel, no período de garantia:

Se caracterizada que a tubulação foi fabricada com defeito, ou que a mão-de-obra da construtora não a fixou corretamente e ela “embarrigou”, a construtora / incorporadora é responsável.

Se o vazamento for causado por problema de manutenção ou mau uso, isenta a construtora / incorporadora: se houve um entupimento na tubulação por objeto (do tipo um pedaço de pano) ou se foi danificada por mau uso (uso de material pontiagudo ou barra de ferro, para limpeza).

4. Revestimentos soltos na fachada:

Se a obra está na garantia e o problema teve origem na qualidade e especificação do material, se a junta foi mal elaborada desde a construção, o problema é da construtora / incorporadora.

Se não houve manutenção - lavagem, rejuntamento -, desobedecendo as indicações do manual, a responsabilidade é do proprietário / condomínio.

5. Problemas de infiltração no box do banheiro, danificando o forro de gesso da unidade de baixo:

Se a obra está na garantia e ficar comprovado que o problema é da impermeabilização, por falha de projeto e deficiência de execução, ou por problema estrutural, a responsabilidade é da incorporadora / construtora.

Se a manutenção não foi realizada - rejuntamento do piso cerâmico -, ou se a impermeabilização foi danificada na hora da instalação do box, e o problema só apareceu depois, a responsabilidade é do proprietário.

Tragédia do Rio de Janeiro serve de alerta aos síndicos e condôminos e representa possível flagrante de desrespeito ao Código Civil

O advogado Cristiano de Souza Oliveira, especialista na área de condomínios e síndico em um edifício residencial do bairro da Aclimação, em São Paulo, Capital, identifica um possível flagrante de desrespeito à lei a condução das obras de reforma do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro, caso se confirme que não estivessem respaldadas por um alvará da Prefeitura. O prédio ruiu e causou o desmoronamento de duas outras edificações na noite de 25 de janeiro. Segundo informações preliminares de testemunhas e da própria investigação policial, obras estavam em andamento no 9º andar, sob a responsabilidade de um dos condôminos, a TO – Tecnologia Organizacional.

“O que ocorreu no Rio de Janeiro é consequência do desrespeito das leis, mais especificamente de lei federal, o Código Civil”, assevera Cristiano. Segundo ele, garantir a segurança e o uso adequado da propriedade “é dever do condômino e do síndico. O primeiro não pode realizar obras que comprometam a segurança do condomínio. Já o síndico deve preservar as regras do condomínio”. Para Cristiano, um síndico deve tomar medidas assertivas para cumprir com seu papel e prerrogativas, “como, por exemplo, impedir o acesso de um pedreiro a um prédio se a obra não estiver legalizada, mesmo que haja necessidade de ação judicial”.

O advogado destaca que é preciso que os condôminos tenham claro que o direito à propriedade não lhes franqueia a possibilidade de fazerem o que quiserem com o imóvel. E recomenda que os condomínios promovam assembleias que venham a definir critérios para a execução das obras nas unidades e a conceder prerrogativas para a atuação do síndico em casos como esses.

Tragédia no RJ: Engenheiro orienta síndicos quanto ao impacto de obras sobre a estrutura das edificações

O desmoronamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro passado, deixou síndicos e administradores de condomínios muito preocupados. Afinal, até que ponto reformas no interior das unidades podem comprometer a estrutura predial? E como o síndico pode controlar obras, muitas vezes iniciadas sem o seu consentimento? A Direcional Condomínios ouviu o especialista Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, engenheiro civil, pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, sobre o assunto. Em entrevista publicada a seguir, Jerônimo observa, por exemplo, que a aparentemente simples troca de pisos em todos os andares de uma edificação pode gerar sobrecarga e levar à ruína da estrutura.

Como os condomínios podem tratar da saúde das edificações e dos reparos em sua estrutura

Como medida preventiva, o diagnóstico predial está ganhando força no mercado, pois possibilita orçamentos precisos, certifica o grau de urgência das recuperações e também identifica e indica tratamentos especializados para cada tipo de reparo, o qual demanda técnicas avançadas de engenharia civil e de materiais. Já existem, inclusive, iniciativas da municipalidade de São Paulo tratando da inspeção obrigatória nas edificações comerciais com mais de 500 metros quadrados, como o Projeto de Lei 407/2001.

O projeto chegou a ser aprovado pela Câmara Municipal de São Paulo, mas acabou vetado pelo prefeito Gilberto Kassab. O chefe do executivo mudou de ideia, porém, após os desabamentos de três prédios no centro do Rio de Janeiro, no começo deste ano. Ele solicitou à própria Câmara que derrube seu veto. Assim que entrar em vigor, o novo dispositivo legal obrigará à realização da inspeção a cada cinco anos, por engenheiro habilitado. A contratação do profissional especializado na área técnica e pericial ficará a cargo do próprio condomínio, que deverá dispor o laudo em local visível e comunicá-lo à Prefeitura.

Manutenção / Máquinas e Equipamentos

Quais máquinas e ferramentas devem fazer parte do acervo do condomínio para a manutenção básica? Conheça os itens essenciais para manter o prédio em ordem.

O barulho foi de estremecer naquela manhã, há pouco mais de um ano. Quem estava dormindo, acordou. Quem estava acordado, saiu às janelas para verificar o que havia acontecido. Batida? Explosão de transformador de energia? A causa foi outra: um jacarandámimoso, talvez secular, doente, apodrecido por fungos, não resistiu e tombou no meio da rua. Felizmente, não encontrou ninguém pelo caminho.

O jacarandá encantava os moradores do Condomínio Maison André Courrèges, em Moema, do qual sou síndica, com suas flores de um azul violeta. A calçada, porém, já não resistia ao volume de suas raízes e estava desnivelada. O tombamento da árvore agravou ainda mais o estado da calçada: o contrapiso e a pedra miracema usada no revestimento ficaram danificados. O conserto que vinha sendo adiado era urgente: com a retirada dos restos do jacarandá, sobrou uma calçada à espera de reforma.

Nosso condomínio conta com uma razoável estrutura para manutenção: um zelador habilidoso e conhecedor dos diversos sistemas prediais e um funcionário de manutenção que cuida de pequenas pinturas, vazamentos e outros serviços rotineiros para que o prédio, construído há 15 anos, continue em ordem. Em um armário de aço são guardadas as principais ferramentas. Mas, quem diz que todo nosso maquinário seria suficiente para quebrar o concreto da calçada? “Na marreta e na talhadeira, o serviço seria muito mais custoso e demorado, já que o concreto estava muito duro. Alugamos um martelete e retiramos tudo em três dias”, lembra o zelador Devanildo Evangelista Lima.

LOCAÇÃO OU COMPRA?

A locação é sem dúvida uma saída interessante, inclusive para outras situações, como diante da necessidade de se utilizar andaime para a troca de lâmpadas ou na limpeza de coberturas. “Algumas vezes locamos andaime para limpar a cobertura de policarbonato que cobre o salão de festas e para trocar lâmpada no poste de iluminação da quadra de tênis”, lembra Devanildo, salientando que a compra do andaime não interessou porque o condomínio não teria onde guardar o equipamento. “Não compensa comprar para usar apenas esporadicamente”, avalia.

Mas para a realização das tarefas rotineiras, é prudente que o condomínio tenha uma relação mínima de máquinas e ferramentas. Para Fábio Sternberg, gerente de uma administradora de condomínios, as necessidades básicas passam por ferramentas manuais, como jogo completo de alicates, chave de boca e de fenda, grifos, marreta, talhadeira, pá de pedreiro, régua de nível, fita métrica e martelo. A lista inclui ainda uma furadeira elétrica profissional, máquina de rebite, além de acessórios úteis, como teste de voltagem, fita isolante, veda rosca e cola plástica. “Pela descrição da função de zelador, ele não pode realizar tarefas de manutenção. Mas se não faz, certamente é criticado pelos moradores. Ele pode resolver algumas pequenas situações do dia a dia”, afirma, completando que não recomenda que o prédio invista em ferramentas específicas, como a serra mármore, o que implicaria em certo treinamento para ser utilizada e poderia trazer riscos para os menos habilidosos.

CRIATIVIDADE E ORGANIZAÇÃO

O zelador Juraci Lins da Silva, há 29 anos trabalhando na área, confirma que o zelador que não souber um pouco de manutenção predial acaba tendo dificuldades para lidar com a rotina condominial.

“Muitas vezes enfrentamos demora no retorno de um fornecedor e precisamos resolver o problema. Já troquei coluna de água em uma véspera de Natal, pois o esgoto entupiu e estava invadindo um apartamento. O que mais eu poderia fazer?”, questiona.

Vitorino de Jesus Andrade é outro zelador experiente, há 35 anos trabalha em condomínios, 21 anos deles na função. “Conheço zeladores que não sabem trocar uma lâmpada. Eu me viro em qualquer situação. Troco um reator, um reparo de válvula, uma boia, torneira ou chuveiro. Na emergência, é preciso resolver”, sustenta. Já Devanildo Lima diz, por sua vez, que para facilitar o trabalho acrescenta outros itens ao rol básico de ferramentas, caso de pá, enxada, picareta, riscador para cerâmica, guia para passar fios e facão (também conhecido como podão, o qual, fixado a um cabo comprido, é utilizado para cortar folhas altas de coqueiros). A criatividade do funcionário conta pontos quando se trata de equipar o condomínio: Devanildo improvisou um esmeril, retirando o motor de uma esteira que um morador jogou fora e adaptando a ele uma pedra de fiar. “É útil para afiar ferramentas”, diz. O condomínio possui ainda uma bomba de sucção pequena (para tirar água de algum local em caso de emergência) e um maçarico com botijão, para pequenos serviços em canos de cobre. Mas certamente um dos equipamentos mais utilizados é a mola para desentupir encanamentos. O desgaste do material é grande e Devanildo lembra que o condomínio já teve que repor esse tipo de mola manual.

Por outro lado, contar com as ferramentas indispensáveis não é garantia de manutenção bem feita.

Organização é fundamental, assim como controle do que o condomínio possui. Ao assumir como síndica do Condomínio Edifício Cellini, no Campo Belo, há cerca de dois meses, a engenheira Vera Regina Nogueira de Sá resolveu tomar pé da situação e encontrou um bom depósito de materiais, improvisado embaixo da rampa da garagem. “Porém, verifiquei que era preciso organizar os itens. O prédio é pequeno, são 38 unidades, mas temos zelador e um funcionário de manutenção que conhecem bem o edifício e também atendem os moradores em qualquer necessidade, fora do horário do trabalho no condomínio. Isso é uma facilidade para os condôminos, ter alguém que conheça bem a planta do apartamento e saiba resolver problemas rotineiros”, aponta a síndica.

Para o zelador Osvaldo Oliveira Santos e o encarregado de manutenção Genivaldo Queiroz da Silva, Vera fez uma exigência fundamental ao assumir: o uso de EPI's (Equipamentos de Proteção Individual) nos serviços de manutenção. Ela sugere que os condomínios tenham itens essenciais, caso de luva de raspa, luva de borracha, bota de borracha, luva de pelica, lanterna, óculos, máscara e protetor auricular.

Vera complementa que o síndico deve avaliar os principais itens que necessitam de manutenção no edifício ao investir em ferramentas. “Temos um deck de madeira na piscina que necessita de manutenção periódica. Mas não compensa comprar uma lixadeira para usar uma vez por ano”, explica. A relação de Vera para uma caixa de ferramentas para o condomínio inclui: grifo médio, jogos de chave de fenda, de boca e de chave Philips, alicates de pressão, normal, de bico e de corte, martelo, pregos, parafusos, porcas, buchas, fita isolante comum, fita isolante alta tensão, fita teflon, silvertape, durepox, superbonder, silicone e furadeira. E certamente, pela disposição que vem demonstrando em colocar o condomínio em ordem, dará muito uso a esses equipamentos.

Plano de Manutenção Predial

A PREVENÇÃO QUE FAZ A DIFERENÇA

Comparável a um automóvel, a edificação demanda programa periódico de revisão, checagens, trocas e reparos. É preciso evitar que elevadores, sistemas de segurança e acesso, bombas de água, sensores de presença, luminárias, entre muitos outros, parem de funcionar repentinamente e tragam transtornos ou riscos aos usuários.

Para que deixar para amanhã o que pode ser feito hoje? O velho e batido ditado costuma fazer toda a diferença quando o assunto é manutenção predial. Ou seja, verificar as condições hidráulicas, elétricas, de alvenaria, segurança e sanitárias em um período máximo de um ano, quando nenhum problema está evidente, pode poupar administradores e condôminos de muita dor de cabeça, pois a falta de manutenção nas instalações de um condomínio ocasiona sobrecargas, curto circuitos e até perda do patrimônio. Portanto, principalmente em edifícios residenciais, de nada adianta cada apartamento verificar seu quadro de luz, de força e demais instalações, se as instalações do prédio não estiverem em ordem.

Para a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora secretária do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a manutenção predial tem como premissa a "saúde" da edificação. Após a vistoria técnica realizada por um especialista em inspeção predial, a administração do condomínio terá dados detalhados de como diagnosticar as falhas ou anomalias existentes na edificação. Por mais que não apareçam ou apresentem problemas iminentes, prédios com mais de dez anos de uso – ou até mesmo mais recentes, se a construção não tiver sido realizada com equipamentos de primeira linha – sempre terão correções a realizar. “É igual a carro, precisa de vistoria constante para rodar com segurança”, exemplifica Fábio Kurbhi, vice-presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios). Com base nos resultados de seu laudo, o técnico prescreve uma tabela de serviços mais urgentes, gerando um programa de manutenção. “O programa otimiza o processo de recuperação da edificação, racionalizando custos e evitando retrabalhos”, explica Rejane.

VISTORIA IN LOCO

Através da vistoria in loco, qualquer problema, seja hidráulico, elétrico, de alvenaria ou segurança pode ser solucionado. “Uma alvenaria, por exemplo, pode apresentar inúmeros tipos de falhas, desde trincas, que dependendo da forma, profundidade e local podem ter significados completamente diferentes, até problemas de prumada e umidade, entre outros.” Rejane ressalta que se considera uma edificação com "boa saúde" aquela que periodicamente passa por inspeção predial e executa os serviços indicados de maneira adequada. O custo de uma manutenção preventiva é sempre menor que o de uma corretiva, gerando economia ao condomínio e o melhor funcionamento do mesmo.

Já o vice-presidente da AABIC acredita que para o sucesso de um plano de manutenção, a vistoria é obrigatória, mas essa deve ser realizada, de preferência, por profissional especialista, desvinculado da equipe de manutenção. “O inspetor predial deve ser um técnico contratado pelo condomínio e não integrante do mesmo, pois assim o síndico terá a avaliação de auditor técnico, não de profissional envolvido com o empreendimento. Isso faz toda a diferença, pois ele não estará familiarizado com a obra.” Mas os locais que possuem estratégias de manutenção pró-ativa e também preventiva geral, com apoio do perito externo, devem programar manutenções periódicas, de rotina, por sua própria equipe, a cada momento verificando um ponto como, por exemplo, o funcionamento dos sensores das luminárias das escadas internas, entre muitos outros. “Ou seja, essas manutenções são para garantir que aquilo que foi apontado pelo técnico seja cumprido e esteja de acordo com as necessidades do edifício”, conclui Fábio.

OBSERVAÇÕES SIGNIFICATIVAS

Segundo orientação dada pelo Ibape, a classificação quanto ao grau de urgência de uma anomalia deve ser sempre fundamentada, considerando os limites e os níveis da inspeção predial realizada. No nível crítico, anota-se risco iminente contra a saúde e a segurança. No regular, o risco de funcionalidade. E, no mínimo, risco de desvalorização precoce. Após estabelecer as prioridades, vem a fase das orientações básicas, para facilitar a implantação ou o desenvolvimento dos serviços da manutenção. Cabe observar que, em geral, essas orientações, aprimoramentos ou implantações de outras conformidades, não se revestem de caráter consultivo.

Os detalhamentos dos serviços de reparação das irregularidades deverão ser elaborados por especialistas, muitas vezes com projetos e especificações próprias. Por último, vem a elaboração e montagem do laudo, etapa que deverá incluir, no mínimo, os tópicos recomendados pela norma do Ibape. São elas: identificação do solicitante; classificação do objeto da inspeção; localização; data da diligência; descrição técnica do objeto: tipologia; utilização; idade; padrão construtivo; nível utilizado; critério adotado; relação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgência; relatório fotográfico e relação de documentos analisados. Inclui-se no laudo ainda a indicação das recomendações técnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessárias, quando a inspeção estiver classificada em nível 3, gravíssima, de risco. Finalmente, deve constar a avaliação do estado de conservação geral do imóvel; a recomendação do prazo para nova inspeção predial; a data do laudo; e a assinatura do profissional responsável, acompanhado do número do CREA e do Ibape, além da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A engenheira Rejane Berezovsky ressalta que o laudo de inspeção predial tem finalidade extrajudicial e que a responsabilidade técnica do profissional é limitada ao escopo do trabalho contratado, segundo estabelece norma também do Ibape. E que se exime de qualquer responsabilidade se o laudo não for observado pela edificação ou por qualquer anomalia decorrente de falhas de projeto, construtivas, de materiais e de deficiência de manutenção.

FUNDO DE CAIXA

Pelo menos 5% do valor do condomínio devem ser destinados para a manutenção predial, seja para fachada ou instalações, ou qualquer outra área do empreendimento, sugere Fábio Kurbhi, da AABIC. “Ter um dinheiro direcionado para isso facilita muito, pois não é necessária uma assembléia às pressas na hora de reparar algum dano.” O vice-presidente ressalta que tem percebido uma preocupação cada vez maior por parte dos administradores em manter a manutenção predial em dia. “Muitas empresas já oferecem planos de manutenção com tempo e locais a vistoriar totalmente demarcados. Isso tem facilitado muito e os administradores têm ficado mais seguros na hora de contratar as empresas de manutenção.”

Ao gastar com manutenção preventiva, a administração do condomínio estará livre de problemas repentinos que podem ocasionar gastos extras ainda maiores, destaca Fábio. “Além de gastos imprevistos, equipamentos que de uma hora para outra apresentem falhas necessitam ser trocados e geram transtornos para os moradores.” Para o síndico profissional Nilton Savieto, investir com manutenção preventiva é a melhor estratégia para evitar “sustos” e despesas maiores, programandose verbas mensais para os reparos necessários em portões, elevadores, bombas, equipamento de segurança e até conservação e manutenção de jardins e pastilhas. Outra sugestão de Savieto, que atua há 18 anos na profissão, é incluir a reposição de peças nos contratos de manutenção. “É um pouco mais caro, mas se quebra, por exemplo, a correia do portão, a empresa de manutenção realiza a troca, sem precisar esperar a liberação da verba, pois o valor já está incluso na prestação mensal”, diz. Nesses contratos, Nilton estipula ainda a manutenção preditiva ou corretiva, que consiste na vistoria mensal dos equipamentos, realizada por um funcionário da empresa de manutenção de forma a antecipar futuras quebras ou desgastes.

A síndica Mariza Carvalho Alves de Mello Mariza também adotou a manutenção preditiva. Síndica há 13 anos e administradora de quatro condomínios, Mariza optou pelo modelo, pois já se deparou com grandes gastos inesperados. “Agora mesmo assumi um condomínio que terá que trocar o telhado, o que não vai custar menos de R$ 18 mil reais. Dá para evitar danos assim contratando uma empresa de manutenção e gastando em seu pagamento 5% anualmente do valor que precisa ser empregado em uma situação de emergência”, recomenda.

Inspeção predial: Um roteiro de trabalho para manutenção

A inspeção predial é a melhor ferramenta para definir um plano de manutenção para o condomínio.

Mesmo os síndicos mais bem intencionados e preocupados com a qualidade da manutenção do condomínio podem se equivocar ao definir as obras prioritárias a serem executadas. Muitas vezes, são tantas as necessidades que o síndico não sabe bem por onde começar. Fachadas, instalação elétrica, elevadores, impermeabilização. O que será mais importante?

O melhor instrumento de que os síndicos dispõem para organizar a manutenção é a inspeção predial. “A inspeção predial serve para auxiliar o síndico ou gestores na organização e captação de recursos voltados à manutenção predial, em busca da formalização e implementação do ‘plano de manutenção predial’”, aponta o engenheiro civil e administrador de empresas Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, diretor do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP). Segundo Jerônimo, a inspeção atua como um verdadeiro “check-up” da edificação. “Dessa forma, auxilia os gestores ao apontar a ordem de prioridades, afastando o subjetivismo na classificação da prioridade, dando lugar à necessidade técnica da intervenção.”

A inspeção predial pode ser realizada por engenheiros ou arquitetos (profissionais regulamentados pelo CREA – Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura). Conforme a definição da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, versão 2007, “é a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e manutenção da edificação”. “A inspeção deve ser utilizada pelo inspetor predial como ferramenta para análise das condições técnicas de uso e manutenção da edificação”, completa Jerônimo. A inspeção poderá identificar problemas originados na sua fase construtiva, sejam eles pertinentes ao projeto, relacionados ao fornecimento inadequado de material ou ainda associados à utilização de mão-de-obra destreinada que causam as chamadas anomalias construtivas.

A inspeção classifica, então, os problemas identificados em função do risco à saúde e segurança dos usuários. Os problemas são classificados segundo o grau de urgência em relação à prioridade de intervenção, definindo-se, assim, o plano de manutenção, explica o engenheiro.
Jerônimo complementa que a inspeção é uma das ferramentas da Engenharia Diagnóstica. Além da inspeção, vistoria e perícia são os outros conceitos para avaliar o estado de conservação de um imóvel. “A principal diferença entre vistoria e inspeção é que o objetivo da vistoria consiste na simples constatação enquanto a inspeção pressupõe a análise do risco. Na perícia, após a análise, também deve-se investigar a origem e as causas dos fatos analisados. É importante notar que existe uma progressão nos objetivos conforme a ferramenta utilizada”, orienta Jerônimo.
O tempo necessário para o profissional realizar a inspeção predial depende, conforme o engenheiro, de alguns fatores: o tamanho da edificação; a idade da edificação (“Pressupomos que em edificações mais velhas e com deficiências de manutenção a incidência de problemas tende a aumentar”, diz); a complexidade dos sistemas construtivos presentes, como sistemas de automação predial, ar condicionado e outras instalações; e o aprofundamento da contratação (conforme o nível ou escopo de contratação realizada). Para edifícios mais antigos, acima de 10 ou 15 anos de construção, Jerônimo recomenda a inspeção predial anual. “Em edificações mais novas, especialmente dentro do prazo de garantia de cinco anos, o espaçamento pode ser ampliado para dois ou três anos.”

Já há cidades onde a inspeção é instituída por força de leis municipais. É o caso de Porto Alegre, Aracajú, Jundiaí e Santos. Em São Paulo, ainda tramita projeto de lei de 2005, de autoria do vereador Domingos Dissei. Em linhas gerais, o projeto versa que as edificações públicas e privadas deverão ser objeto de inspeções prediais, excetuadas as edificações não residenciais desde que não ultrapassem 500m², e as edificações residenciais. Conforme o projeto, a primeira vistoria será realizada decorrido o prazo de cinco anos, a partir da data de expedição do Auto de Conclusão da obra, ou um ano, a partir da data da sua publicação, para as edificações com mais de cinco anos.

Para os síndicos que ainda desconhecem a inspeção predial, vale lembrar que o investimento realizado é compensador para o condomínio. Para o arquiteto Laerte Sakai, conselheiro do Condomínio Residencial Montreaux, com duas torres e 64 apartamentos, na Vila Sonia, zona sul de São Paulo, o custo da inspeção predial realizada ficou entre 1,5 e 2% do valor que será investido nas obras. “Esse montante, comparado aos cerca de R$ 400 mil que o condomínio investirá em um grande ciclo de obras, é irrisório. Afinal, foi realizado um diagnóstico de toda a edificação e o custo-benefício é enorme. Com ele, pode-se trabalhar de forma ordenada. Em outros segmentos, ninguém faz nada sem um mapa, um roteiro de trabalho. Nos condomínios deve ser da mesma forma. Mas ainda não há uma cultura da contratação da inspeção entre os síndicos”, acredita Sakai.

O condomínio do arquiteto foi construído há 10 anos e havia a necessidade de ordenar as intervenções realizadas. O síndico, Douglas Antonio de Miranda, afirma que o laudo da inspeção predial ajudou o condomínio a definir um programa de recuperação. “Não tínhamos ideia de muitos problemas que estavam escondidos, e que só um olhar técnico e crítico pode detectar.” Douglas comenta que o laudo, concluído há cerca de um ano e meio, contém mais de 500 fotos e detalhou os níveis de gravidade dos problemas detectados. Segundo o conselheiro Laerte, “a inspeção concluiu que a restauração da fachada era primordial, pois haviam pontos de desplacamento do revestimento cerâmico e infiltrações.” Já foram contratados e iniciados trabalhos que incluem a restauração da fachada, revisão nos telhados, reimpermeabilização das lajes superiores, recuperação das caixas d'água e revisão dos caixilhos. O síndico afirma ainda que a inspeção apontou a necessidade de pequenas ações de manutenção. “Percebemos a importância de contratar um funcionário com conhecimentos para realizar essas manutenções do dia a dia”, diz. Terminada a primeira fase de obras no Montreaux o relatório de inspeção deverá ser atualizado. “Nosso objetivo está sendo alcançado, que é o de tornar o nosso condomínio o mais bem cotado da região. Os apartamentos estão bem valorizados e com ótima velocidade de vendas”, comemora o conselheiro Laerte. Antes de contratar a inspeção predial, entretanto, fique atento.

Segundo o IBAPE/SP há algumas observações importantes na contratação desse tipo de serviço: é necessário checar a habilitação profissional, especialização e experiência do provável contratado; o profissional deve ser inscrito no CREA e no IBAPE; verificar se existe mais de um profissional envolvido, caracterizando um trabalho mais aprofundado e completo; verificar qual é o escopo dos serviços prestados, sua abrangência e sistemas construtivos que serão vistoriados; lembrar que um laudo de inspeção predial, segundo a norma do IBAPE/SP necessita, obrigatoriamente, de classificação das anomalias quanto ao risco e grau de urgência, lista de orientações técnicas e classificação do estado de conservação da edificação; observar se o laudo oferecido é completo em relação à análise de rotinas de manutenção já existentes e se há análise de documentos do condomínio.

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br