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Manutenção Predial - Parte III


Construtoras e condomínios: garantias e responsabilidades

Há deveres para ambos os lados, construtoras e proprietários, conforme definem leis federais e normas técnicas. No meio do caminho, entretanto, surgem dúvidas quanto a prazos e parâmetros utilizados na aplicação das garantias.

O sonho da casa própria, programado muitas vezes durante anos de trabalho e poupança, pode virar pesadelo em pouco tempo. Serviços mal executados, equipamentos, materiais e instalações de segunda linha, acabamento arrematado sob a pressão do tempo: tudo pode contribuir para que o conforto do lar se transforme em fonte de problemas e preocupações, como acontece com os proprietários dos 208 apartamentos do Condomínio Side Park, localizado no Parque Maria Domitila, região de Pirituba, zona Norte de São Paulo.

Duas das três torres do empreendimento perderam pastilhas do revestimento da fachada, o que gerou infiltrações no interior das unidades e transtornos aos moradores. Não apenas pelo desconforto do problema, mas porque eles tiveram que entrar com ação judicial contra a construtora e, desta forma, assegurar o cronograma e a qualidade dos reparos. Mas o problema foi parcialmente resolvido. A outra torre, entregue em 2006 e que até há pouco tempo não apresentara os danos das demais, começa a dar sinais do mesmo problema. Nova dor de cabeça para a síndica Dora Gouveia Lopes, que agora estuda, juntamente com os condôminos, a possibilidade de entrar com outra ação judicial, pois, segundo alega a construtora, esta não teria mais responsabilidade pelos reparos. A empresa se respalda na regra geral do Novo Código Civil, a qual assegura cinco anos de garantia para vícios relacionados à solidez e deixa a possibilidade de cobertura em períodos mais elásticos somente quando os danos permanecerem ocultos ao longo do tempo.

Para o administrador Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), a questão dos prazos ainda permanece como uma das principais fontes de conflitos entre os condomínios e as construtoras. Segundo ele, de duas décadas para cá as empresas do segmento melhoraram bastante o relacionamento com o consumidor, especialmente nos últimos oito anos, quando passaram a contar com a assessoria das administradoras na elaboração da Convenção e do Regulamento Interno. “Mas ainda há certa distância entre a concepção do pós-venda, aquilo que se deseja, e o que se faz. As empresas enfrentam problemas com qualificação e falta de mão de obra”, reconhece Rubens. Há situações extremas, como as citadas, com frequência, pelo advogado Rodrigo Karpat: o da janela que caiu junto com o batente de um dos quartos de um prédio de alto padrão e o do elevador que não chegava à garagem por erro de projeto.

De acordo com Rodrigo Karpat, três dispositivos do Novo Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor (CDC) estendem o prazo de garantia a até cinco anos, ou de 90 dias a um ano após o surgimento de problemas que se tornaram aparentes pelo uso (Veja matéria com o advogado nas páginas10 e 12). Nesse meio tempo, entram regras definidas pelo Manual das Áreas Comuns, contendo um Programa de Manutenção Preventiva, entregue pelas construtoras aos novos proprietários, juntamente com o memorial descritivo das obras e instalações executadas. Em geral elas seguem o escopo sugerido pelo Sindicato da Construção (Sinduscon) e o Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo, o qual, por sua vez, está fundamentado na NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

O documento proposto pelo Sinduscon estabelece as condições de garantia, vinculando-as à aplicação correta de um plano de manutenção preventiva. Pelo manual, os prazos de garantia variam conforme a natureza dos equipamentos ou dos sistemas construtivos. Para a porta corta- -fogo, por exemplo, a integridade do material, incluindo porta e batentes, tem cobertura de cinco anos. Já problemas decorrentes da instalação de interfones, CFTV, elevadores, pressurização de escadas, motobomba, grupo gerador, sauna, iluminação de emergência, instalações elétricas e hidráulicas (coletores, ramais, louças, caixas de descarga e bancadas), entre outros, recebem a garantia de um ano. As colunas de água quente e fria, além dos tubos de queda de esgoto que vierem a sofrer avarias em função da movimentação ou acomodação da estrutura, terão, por sua vez, garantia de cinco anos, assim como o sistema de impermeabilização, a integridade das esquadrias, peças estruturais e vedações cujos danos possam comprometer a solidez e a segurança da edificação. Por outro lado, o manual estabelece as condições para perda de garantia pelo mau uso para todo esse grupo de instalações e estruturas.

O OUTRO LADO

O engenheiro Fábio Villas Boas, coordenador da comissão de estudo responsável pela norma de desempenho de edificações residenciais 15.575/2008, que entrou em vigor no final do ano passado, mas se encontra em processo de revisão, destaca a necessidade de se estabelecer uma relação de confiança mútua e de bom senso entre construtoras e proprietários. A norma dará mais parâmetros para as garantias e passará a ser exigida em março de 2012. “Ela estabelece critérios para desempenho e manutenção que os síndicos e moradores devem seguir sob pena de perder garantias”, observa Fábio, lembrando que a personagem da atriz Lília Cabral, da recém-estreada novela Fina Estampa, da TV Globo, deveria ficar restrita à ficção. Ele recomenda sempre a realização de serviços e/ou intervenções por profissionais habilitados, que possam fornecer ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). “Serviços executados por pessoas sem habilitação podem comprometer a garantia.” Às vezes, ao instalar uma churrasqueira, quebra-se o piso, provocando danos à laje e infiltrações, exemplifica o engenheiro, que atua em uma construtora.

O engenheiro recomenda aos proprietários seguir com atenção o manual e plano de manutenção preventiva proposto pelas construtoras. E mesmo para reformas internas nos apartamentos, orienta para que o condomínio seja no mínimo comunicado. Algumas mudanças nas unidades podem comprometer instalações ou estruturas do edifício e também levar à perda de garantias. “Há empresas que incluem na própria Convenção e Regulamento Interno a obrigatoriedade de comunicação e autorização de obras nas áreas comuns e internas”, comenta o engenheiro.

O síndico Waldir Berger, executivo aposentado e administrador de empresas, atua em dois condomínios entregues há cerca de três anos: o Condomínio Living Club Refuge, na Vila Leopoldina, complexo de quatro torres e 400 apartamentos, local em que reside, e o Condomínio Flórida Penthouses, no Brooklin, de uso misto. Ele aponta que os síndicos têm grande responsabilidade em acompanhar de perto, durante a vigência das garantias, o surgimento de eventuais problemas, utilizando, como referência, o As Built, manual entregue pelas construtoras aos proprietários sobre o que exatamente foi realizado em termos de obras e serviços. “Salvo se for um problema não aparente, é preciso ficar atento e buscar o apoio de profissionais especializados que orientem e acompanhem o síndico”, diz.

Há necessidade, segundo Waldir, de identificar problemas que possam ser decorrentes da construção, da manutenção ou até mesmo do uso privado nas unidades. Neste caso, ele lembra que dispositivos de fechamento automático das torneiras, que os moradores costumam instalar na cozinha e banheiros, podem, conforme a inadequação do uso, afetar o desempenho das prumadas quente e fria do prédio. “Tem que ter bom senso”, pondera.

Na construtora Tecnisa, foi constituído um departamento de relacionamento com o cliente, que conta com o apoio de uma assistência técnica dividida por especialidades e faz uma triagem das reclamações, separando o que pode ser vício de construção ou dano proveniente de mau uso. “Se há divergências, fazemos pelo menos uma visita ao local”, afirma Patrícia Guimarães, gerente do setor.

Tanto ela quanto os demais entrevistados recomendam atenção especial ao Termo de Vistoria das áreas comuns feita pelas construtoras com o síndico ou seu representante legal, observando-se, no ato da entrega do empreendimento, o cumprimento das especificações constantes do Memorial Descritivo, bem como se há vícios aparentes de construção.

A LEGISLAÇÃO FEDERAL E O RESPALDO AO PROPRIETÁRIO
Especialista em Direito Imobiliário, o advogado Rodrigo Karpat costuma dizer que os prazos estipulados nos manuais do proprietário são “muito apertados” em relação à própria legislação, ou seja, àquilo que estabelece o artigo 618 do Novo Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC). “O Código Civil não é taxativo nem descritivo, mas deixa claro que se os defeitos forem decorrentes de solidez, a cobertura é de cinco anos, desde que comunicados até seis meses depois do aparecimento do vício.”

Os vícios são de três naturezas. Aqueles relacionados à solidez “comprometem a estrutura da edificação e colocam em risco o bem”. “Abrangem também os problemas causados por infiltrações, umidade grave, perigo de incêndio”, descreve Karpat. Já os vícios aparentes, que têm o prazo de reclamação prescrito, em geral, em 90 dias (período estipulado pelo CDC), dizem respeito a paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, entre outros. Finalmente, há os vícios ocultos redibitórios, “que somente irão aparecer com o uso e tornam imprópria a utilização ou diminuem substancialmente seu valor”.

O temor de Karpat é que, diante da obrigatoriedade de as construtoras constituírem o condomínio edilício, conforme a Lei Federal 4.591/64, em que determinam a Convenção e Regulamento Interno, elas acabem estipulando regras que engessem o direito às garantias. “Os contratos firmados pelas construtoras muitas vezes não atendem à necessidade do condomínio”, diz. Mas Rodrigo Karpat observa que, diante de conflitos de entendimento, o Código Civil e o CDC prevalecem sobre as normas estabelecidas pelo setor da construção.

Por outro lado, Karpat chama a atenção de síndicos e proprietários de que “constitui condição da garantia do imóvel a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio”. Segundo ele, importante é estar atento ainda ao Memorial Descritivo e às vistorias de entrega das obras. “Os tipos de materiais e equipamentos apresentados pelas construtoras devem estar em conformidade com aquilo que especificam no memorial”, conforme previsto no artigo 32, da lei 4.591/64, item “g”.

Já o Manual das Áreas Comuns e o Programa de Manutenção Preventiva têm como objetivo especificar a correta utilização e conservação das áreas comuns, “de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados”, além de “evitar danos decorrentes do mau uso” e “esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequada”. Eles estão baseados, principalmente, em normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Em caso da falta de acordo com a construtora para o reparo dos vícios construtivos, Karpat observa que síndicos e condôminos têm duas opções pela via judicial: pleitear reparo (ação mais incomum) ou “antecipação de provas”, com vistas a contratar perícia e, posteriormente, propor ação indenizatória contra a empresa. O ingressante pode ser tanto a unidade autônoma quanto o síndico ou o representante legal do condomínio.

O advogado ressalta, porém, que “o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra”. Segundo ele, “o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que essa responsabilidade prescreve em 20 anos.

Isso quando se trata do aparecimento de vícios e defeitos decorrentes de culpa do construtor, o que precisa ser provado em juízo”, pondera Karpat.


Recuperação predial

Por uma boa gestão das obras

Quando a edificação precisa de reformas gerais, entre elas impermeabilização e pintura, planejamento e seriedade na administração dos serviços são essenciais.

Construído há 36 anos, o Edifício Tanger, localizado em Moema, passou por uma experiência trágica: em janeiro de 2010, durante uma das piores enchentes recentes registradas na cidade, o subsolo do prédio alagou. Os moradores perderam 48 carros. Além do trauma, os condôminos pagaram uma conta altíssima: só para tirar a água da garagem, procedimento que levou 30 horas, foram gastos R$ 50 mil. A água, que chegou ao teto do subsolo, comprometeu a fiação do condomínio e a impermeabilização do térreo. Eleito em maio do ano passado, o síndico Celso Ortiz precisou colocar a casa em ordem. “O prédio estava deteriorado e a enchente foi a gota d´água. Em função da inundação, tivemos que tomar providências urgentes, como a colocação de uma comporta no portão da garagem e realizar um rateio extra para dar conta das despesas. Dificilmente um prédio terá reservas para uma emergência desse porte”, afirma o síndico.

Na eleição do novo corpo diretivo, Celso fez questão de solicitar que só se candidatasse quem estivesse realmente disposto a atuar. “Tínhamos muito trabalho pela frente, e era preciso uma administração transparente, para dar conta da recuperação do edifício, em itens como elétrica, jardinagem e segurança, que também estavam carentes”, diz. Ciente de que as obras eram urgentes para manter a valorização dos imóveis, Celso cuidou de promover uma cuidadosa concorrência da empresa responsável pela impermeabilização, primeira obra a ser executada. “Checamos a qualidade e a garantia do serviço, não só o preço oferecido. Quatro empresas fizeram uma apresentação ao conselho. Duas foram as finalistas. Fiz questão de, pessoalmente, visitar obras finalizadas pelas concorrentes e conversar com os síndicos para ter um respaldo de que se tratava de empresas fidedignas. Contratamos a que ofereceu melhores condições de pagamento e semanalmente prestamos contas da obra aos condôminos”, acredita. Em breve o condomínio dará início também à reforma das instalações elétricas. O trabalho tem sido grande, mas o síndico tem a certeza de que está no caminho certo: “Quanto mais para o futuro deixarmos uma obra de recuperação, mais caro será o conserto e a estrutura do edifício pode ficar comprometida.”

Mesmo edifícios que não passam por situações extremas como a vivida pelo Tanger podem exigir extensas obras de recuperação, caso a manutenção tenha sido descuidada por longos períodos. Para Omar Anauate, diretor de condomínio da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), prédios em estado precário precisam de um laudo técnico para orientar o síndico. “Há itens não visíveis que podem ser de maior gravidade do que os visíveis. Esse laudo deve então ser levado à assembleia, estipulando as obras prioritárias, que trazem mais risco ao condomínio. Por exemplo, obras para sanar infiltrações no topo ou no térreo, que podem causar danos à estrutura, ou nas instalações elétricas, são importantes. Enfim, são obras necessárias pois ameaçam a segurança e o patrimônio dos condôminos”, adverte.

O engenheiro civil e perito Celso Couto Junior, professor da Faculdade de Tecnologia de São Paulo (Fatec) e de cursos oferecidos pela Aabic, acrescenta que o síndico deve buscar orientação para obras de porte através das inspeções prediais. “A inspeção predial é uma espécie de ‘dedo duro’. O laudo pode relatar o nível de prioridade de cada obra. O engenheiro responsável pode inclusive indicar a manutenção a ser realizada, assessorar o condomínio na contratação da empresa responsável e até fiscalizar o andamento da obra. Hoje, felizmente, o síndico não precisa trabalhar sozinho e tem como buscar assistência especializada”, aponta.

Celso completa, porém, que é mais comum o síndico recorrer à inspeção predial apenas quando o prédio está repleto de prioridades. “Dificilmente um síndico se antecipa e solicita a inspeção para programar as manutenções, o que seria indicado.” Ele próprio se recorda de vistorias que realizou em prédios em situações extremas, em que a parte elétrica estava a ponto de causar um incêndio e a impermeabilização já comprometia a estrutura do edifício. “Não é possível dizer o que é mais importante. É como se perguntar que doença mata mais. Todos os sistemas construtivos são importantes e devem ser bem mantidos”, avalia.

Em casos assim, por onde começar? Celso é taxativo: cada prédio é um caso e suas particularidades devem ser avaliadas ao se programar a manutenção. Ele exemplifica: uma falha de impermeabilização em um prédio pode ter um efeito deletério, enquanto em outra construção, consequências diversas. “É difícil padronizar. O fundamental é o condomínio programar as manutenções. Acredito que a norma de desempenho da ABNT (a de número 15.575/2008), que está em discussão, irá provocar um alerta nos condomínios sobre as obrigações com relação à manutenção. As construtoras serão obrigadas a entregar um manual de instruções com o prédio, e o síndico deverá segui-lo à risca”, justifica (Leia mais na reportagem da página 8).

E A VERBA?
Estudados os problemas do condomínio e eleitas as prioridades, é só começar as obras, certo? Seria, apenas por um detalhe: o dinheiro. “É preciso provisão para as obras. E deve ser dinheiro destinado exclusivamente para determinada obra, o que chamo de dinheiro carimbado, separado da conta ordinária”, defende Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi em São Paulo. A orientação é que a verba seja aprovada em assembleia e designada como fundo de obras ou melhorias (se forem destinadas a várias obras), ou com um nome específico, como fundo para fachadas. A aprovação em assembleia é importante para que, futuramente, um condômino inadimplente não se negue a pagar a despesa, explica. Sempre é importante lembrar que obras que agregam valor ao empreendimento devem ser pagas pelos proprietários das unidades e obras de manutenção, pelos inquilinos.

Omar Anauate, da Aabic, complementa que a responsabilidade sobre o estado da edificação é do síndico, e ele deve imediatamente enviar o assunto para assembleia se perceber que o empreendimento está deteriorado por falta das manutenções adequadas. “Ele deve levar o caso para assembleia até mesmo para dividir responsabilidades. Percebo que raramente a assembleia não aprova obras essenciais, principalmente quando fica patente a responsabilidade do condomínio. O que os moradores querem é economizar. Porém, o síndico deve mostrar que a situação é séria e merece atenção.” Em casos extremos, em que o síndico se sinta sem suporte para realizar as manutenções, deve renunciar. “O ideal é não chegar a esse ponto, e aprovar um cronograma de prioridades, tanto em relação à verba como ao prazo de execução de cada uma. Não é possível, por exemplo, pintar as fachadas e fazer a impermeabilização do térreo ao mesmo tempo”, complementa o diretor da Aabic.

A ESCOLHA DO FORNECEDOR
Quando se trata de obras custosas e essenciais para a valorização e a segurança da edificação, a escolha da empresa que realizará o serviço é parte essencial. “Obras importantes precisam de empresas qualificadas. O critério deve ser a qualificação técnica do fornecedor e não o melhor preço apenas. O barato pode sair muito caro para o condomínio”, orienta Sérgio Meira, do Secovi. Conhecer in loco serviços similares realizados recentemente pela empresa, conversar com o síndico, conselheiro ou zelador, checar como foi o andamento da obra, como o fornecedor cuidou de detalhes como limpeza e uso de equipamentos de segurança são dicas fundamentais antes da contratação.

A variação de preços para a realização de um mesmo serviço tem sido grande no mercado, constata o diretor da entidade, que recomenda: “Jamais a obra pode estar atrás do pagamento. O condomínio precisa estar sempre devendo para o fornecedor, e deixar uma parcela maior para pagar contra a entrega da obra. Vemos muitas empresas pegando obras sem ter equipes suficientes e habilitadas para tal. O resultado são funcionários aparecendo no prédio apenas duas vezes por semana, por exemplo. Tudo tem seu preço, e o síndico deve avaliar se é essa qualidade que ele quer para o condomínio.”

Exigir um responsável técnico pela obra, que recolha a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e tenha seguro para os funcionários (especialmente em casos de recuperação de fachadas) são outros cuidados. “O prédio deve se precaver. Curiosos devem passar longe do condomínio. Obras de elétrica, hidráulica, pintura e impermeabilização devem ser entregues a especialistas”, resume Sérgio.


Tratamento de Água e Esgoto. Soluções para poços semiartesianos, reuso e combate à ferrugem em condomínios

Em lugar dos transtornos causados pela reforma das instalações hidráulicas, o tratamento físico-químico pode garantir a qualidade da água consumida pelos condomínios que costumam ter problemas com ferrugem. Também pode ser adotado por aqueles que pretendem utilizar poços semiartesianos ou adotar a prática do reuso de água de mina. No primeiro caso, a Acquality, empresa com treze anos de mercado, oferece tratamento químico no combate às incrustações que se formam no interior das instalações hidráulicas em ferro galvanizado e deixam a água com turbidez e coloração ferruginosa.

Segundo o químico industrial e empresário Milton Sahoei Asato, essas incrustações são uma espécie de tubérculos, formações calcárias provocadas pela alcalinidade da própria água. Além do incômodo que causam pelo aspecto visual ruim, elas causam prejuízos ao entupir filtros e válvulas (de descarga e máquinas de lavar roupas, entre outros), manchar peças sanitárias e tecidos, queimar a resistência do chuveiro e provocar desperdício. “As pessoas deixam a torneira aberta até que se normalize o aspecto da água.”

O problema está nas edificações mais antigas, cuja parte hidráulica é toda em ferro. O tratamento surge como boa alternativa para se evitar a troca das tubulações. Muitas vezes as prumadas dos prédios impossibilitam a substituição dos encanamentos, lembra Milton Asato. A água é tratada por meio de um produto à base de polifosfato e ortofosfato de sódio, aplicado de forma contínua através de um equipamento dosador vinculado às bombas. O composto deixa a água mais cristalina e saudável e também elimina ou previne novas incrustações, diz. O composto, empregado pela indústria alimentícia, é inócuo, atóxico, inodoro e insípido.

A Acquality já atendeu a mais de 300 condomínios, alguns clientes desde a fundação da empresa. Milton Asato pondera que o tratamento apresenta custo baixo, “já que vai prolongar a vida útil da tubulação”. O empresário destaca ainda a qualidade no atendimento realizado pela empresa, que faz visitas constantes aos clientes. A Acquality atua na cidade e na Grande São Paulo, Baixada Santista e região de Campinas.

Já a Semab, com seu portifólio variado de produtos e serviços de bombeamento e tratamento de água e manutenção industrial, disponibiliza aos condomínios soluções para as piscinas, os poços semiartesianos e o reuso de água de mina ou lençol freático (mais conhecido como “poço caipira”). Com 27 anos de mercado, a empresa fabrica os equipamentos utilizados no tratamento dessas fontes ou repositórios de água.

São geradores de cloro e ozônio e bombas dosadoras eletrônicas. Além das piscinas e “poços caipiras”, o sistema pode ser utilizado nos poços semiartesianos, fonte de água com muito ferro e manganês, por isso imprópria para consumo.

“É preciso eliminar por oxidação o ferro e o manganês com ozonização e também adicionar cloro conforme o perfil do uso final”, afirma o engenheiro e empresário Sérgio Almeida Teixeira Leite. O investimento nos poços é elevado, mas Sérgio lembra que ainda assim vantajoso para os condomínios, que conseguem, com isso, reduzir em 50% sua conta junto à Sabesp. O tratamento é constante, acionado automaticamente sempre que há bombeamento da água, em geral potável, mas se observa atualmente casos de contaminação. O engenheiro observa que a ozonização é capaz de realizar a desinfecção, porque elimina os coliformes, além de oxidar ferro e manganês, deve-se antes corrigir também o Ph e a alcalinidade e diminuir o teor de sal.

Quanto ao reuso, a Semab atua sobre o chamado "poço caipira" (água de mina), implantando todo o sistema de captação, bombeamento, tratamento e distribuição. Esta fonte costuma ser utilizada para a lavagem das calçadas e a rega dos jardins e pode ser potabilizada, mas somente torna-se economicamente viável com vazão superior a 500 litros por hora. A Semab implanta uma rede independente de tubulações, executando todos os serviços hidráulicos e elétricos e fornecendo os equipamentos, como bombas, filtros e os geradores de cloro e ozônio. De acordo com Sérgio Almeida, é a única empresa no mercado que implanta sistemas de tratamento de água de poços e minas junto ao cliente predial de pequeno porte, como os condomínios e as indústrias.

 

Inspeção predial

Especialistas garantem que a inspeção predial regular é a chave para se prevenir contra graves problemas estruturais, contribuindo para a saúde financeira dos condomínios.

Em qualquer segmento, a prevenção é responsável por evitar que problemas maiores surjam em um futuro próximo. Ao optar pela inspeção predial com regularidade, síndicos e gestores conseguem se adiantar a percalços, resolvê-los rapidamente e com grande economia, avaliam especialistas da área. A inspeção predial tem como objetivo verificar as condições de funcionalidade, técnica e administrativa de uma edificação, o que possibilita saber se há e quais são os problemas na estrutura, na rede elétrica e hidráulica, no telhado ou na fundação, entre outros. Permite também se prevenir contra danos físicos, acidentes, inundações, quebras, incêndios e principalmente acidentes pessoais e do trabalho. Terminada a inspeção, o síndico ou gestor recebe um laudo com todas as falhas e anomalias que foram encontradas e, a partir desse laudo, tem duas opções: organizar sua equipe de manutenção (caso tenha) para os serviços ou contratar empresa especializada para realizar os reparos necessários, visando evitar transtornos e perdas maiores.

O engenheiro eletrônico e de segurança do trabalho, José Carlos da Silva, instrutor de cursos na Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), ressalta a importância da inspeção predial. "É uma ação essencial, que tem como o objetivo a manutenção, conservação, uso correto e seguro e, principalmente, os bons serviços da edificação." Já a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora secretária do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), destaca a importância de se buscar referências sobre os profissionais que farão a inspeção. "A inspeção predial deve ser sempre realizada por um engenheiro ou arquiteto habilitado. Em função das anomalias ou falhas observadas, profissionais de outras especialidades poderão ser necessários. Caso a inspeção seja realizada por alguém não capacitado, o relatório se tornará um documento não confiável. É fundamental, também, verificar a experiência do profissional que realizará a inspeção, pois isso garantirá a segurança no resultado do trabalho."

Rejane também ressalta a necessidade de os profissionais contratados seguirem as normas, principalmente as da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e do Ibape. Além disso, eles devem levar em conta as leis estaduais (Corpo de Bombeiros, Cetesb, Polícia Civil e Militar e órgãos de Defesa do Meio Ambiente) e municipais (como o Contru, em São Paulo), para avaliar o que está correto e o que precisa ser melhorado. Quanto aos prazos, a engenheira aponta que inexiste consenso, mas a maioria dos especialistas afirma que o ideal é realizar a inspeção anualmente ou, no máximo, a cada dois anos.

Em algumas cidades como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Jundiaí, Santos e Santo André, a inspeção predial periódica é obrigatória. Em São Paulo, um projeto de lei, exigindo a inspeção em prédios residenciais e comerciais, tramita na Câmara Municipal desde 2005. Se aprovado, exigirá que edificações públicas e privadas sejam objeto de inspeções prediais A primeira vistoria seria realizada cinco anos após a expedição do Auto de Conclusão da obra e, para as edificações com mais de cinco anos, um ano a partir da data da publicação da nova lei. "A inspeção dos edifícios, principalmente no que concerne à segurança, prevenção, proteção e garantia da vida, deveria ser obrigatória", afirma o engenheiro José Carlos da Silva.

O grande benefício da medida, segundo a engenheira Rejane, do Ibape, é a economia. "Já vi casos como problemas no rolamento das bombas d'água que, se não fossem descobertos em tempo, resultariam em travamento, na quebra do eixo e poderiam até queimar o aparelho”, diz. Outro problema comum são vazamentos em tubulações. O gerente de Manutenção, Operação de Utilidades e Obras do Centro Empresarial de São Paulo, Marcos Maran, conta que estes “começam com um pontinho discreto, mas, se não forem detectados, em pouco tempo se tornarão algo perigoso e dispendioso”. Maran afirma que é importante realizar a inspeção predial mesmo nos edifícios onde haja um plano de manutenção. "Muitas vezes o síndico e os proprietários não são capazes de saber se a equipe de manutenção está fazendo um bom trabalho. Com a inspeção, eles terão uma espécie de auditoria que lhes dará um feedback ", diz.

Manter ou não uma equipe própria?
Há 16 anos no cargo de síndico do Edifício Copan em São Paulo, Affonso Celso Prazeres de Oliveira optou pela soma da inspeção predial com a manutenção programada. "Cuidamos de 22.000 metros quadrados diariamente, além de dar assistência a 1.160 apartamentos e 82 lojas. Avalio que é fundamental ter essas ferramentas de prevenção para evitar diversos tipos de problemas", afirma. Mas uma grande dúvida de síndicos e gestores é sobre a necessidade de manter ou não uma equipe fixa de funcionários para realizar o trabalho.

Segundo Marcos Maran, no caso dos edifícios comerciais, é interessante ter uma boa equipe, mas nos residenciais, só mesmo se forem grandes empreendimentos. "Atualmente, o mercado oferece ótimas empresas de manutenção mensal com atendimento de emergência à distância, por isso, acredito que contratar vários funcionários para ficarem ociosos na maior parte do tempo, é desperdiçar dinheiro. É melhor terceirizar o serviço, pois além de mais econômico, é possível colocar em contrato tudo o que devem fazer e se não fizerem corretamente, o condomínio será ressarcido. Já no caso de edifícios comerciais, onde o uso é mais intensivo, aí sim, pode ser vantajoso ter uma equipe.”

No Centro Empresarial de São Paulo, Marcos gerencia uma equipe de 60 pessoas de manutenção, “todas capacitadas para realizar funções específicas". Outro ponto relevante nesta questão é fugir de um velho conhecido, o "profissional faz tudo". "O faz tudo, na verdade, deveria receber o apelido de faz tudo errado, pois é preciso ser qualificado para fazer um serviço, caso contrário, cairemos naquele velho ditado do barato sai caro", ressalta Maran. No Edifício Copan, o síndico Affonso afirma que eles necessitam de uma equipe fixa, diante do volume de trabalho. "Os funcionários da manutenção são treinados para exercer cada qual sua função, são registrados e recebem equipamentos de proteção individual (EPI) para atuarem de maneira segura, altamente capacitada e dentro da lei."

Conjunto Nacional faz “manutenção 24 horas”
O tradicional Conjunto Nacional, localizado na Avenida Paulista, em São Paulo, tem tamanho e números de deixar muitos municípios brasileiros para trás: todos os dias circulam por ele 30 mil pessoas, sendo que 15 mil moram ou trabalham ali. Possui três edifícios, dois comerciais e um residencial, mais de 500 lojas de pequeno, médio e grande porte, cinema, teatro, academia de ginástica e mais de 700 vagas de estacionamento. Para dar conta desse condomínio com cara de cidade, a síndica Vilma Peramezza optou por ter uma grande equipe terceirizada, mas que esteja presente 24 horas por dia no local.

"Pelo fato de ser tão grande, o Conjunto Nacional precisa de um trabalho de manutenção diário, os problemas surgem a todo instante, por isso é preciso ter um pessoal capacitado e a postos para resolver.” Assim, a inspeção predial “se torna desnecessária, pois, como citei, aqui há um desgaste muito rápido”, com acompanhamento e soluções imediatas. “Quanto a ter uma equipe de manutenção fixa, este é o único caso em que entendemos que terceirizar é melhor, pois a empresa nos oferece engenheiros, arquitetos e todos os profissionais qualificados para prestar os serviços, sem a necessidade de ficarmos fiscalizando, pois eles têm a responsabilidade de fazer o que o condomínio necessitar”, defende Vilma. “Além disso, o prédio já tem 50 anos e é tombado pelo Patrimônio Histórico, portanto, não pode vir qualquer um para fazer uma reforma ou conserto, pois corremos o risco de descaracterizá-lo.”

Há 27 anos administrando praticamente uma cidade, Vilma reconhece a importância dos trabalhos de prevenção como o da inspeção predial e outros, mas a experiência à frente do Conjunto Nacional fez com que ela programasse um sistema de manutenção de 24 horas.


Retrofit - Reabilitação de edifícios antigos é a saída contra a desvalorização dos imóveis e a escassez de moradias nas cidades

READEQUAR PARA VALORIZAR

Olhe para a cidade com um olhar mais crítico, e você verá: São Paulo está envelhecendo. Ao lado dos novíssimos condomínios, com completas áreas comuns e apartamentos com sacadas e churrasqueiras, edifícios antigos perdem valorização e exigem atualizações de seus proprietários.

Para o arquiteto João Valente, sócio do Instituto de Engenharia, os prédios novos estão incorporando os desejos de habitação que atendem as necessidades da vida moderna, com espaços intercambiáveis.

Enquanto isso, o envelhecimento rápido das construções gera desvalorização do patrimônio e frustração dos moradores, que vivem em ambientes antiquados, com pouca maleabilidade. “Hoje, não basta o apartamento ter janela, é preciso ter visão.

A ideia do lazer também está incorporada aos apartamentos. A varanda e o loft, com arquitetura sem paredes, com painéis que abrem e fecham, incluem ou dividem, são algumas soluções para essas exigências. Diante disso, o retrofit é uma alternativa fantástica”, analisa Valente.

Mas o retrofit deve ser avaliado conforme os limites legais, estruturais, arquitetônicos e de tempo da construção, e pode ser radical ou parcial. “Retrofit é um conceito, com diversos graus de intervenção. É claro que uma obra radical, com o prédio todo habitado, é mais difícil de ser realizada. Recomendo que o síndico ouça os moradores, para que expressem suas aspirações e expectativas. Até mesmo a individualização de água, instalações adequadas de ar condicionado e para rede de computadores são consideradas retrofit”, afirma.

Para o engenheiro civil Luiz Henrique Ferreira, consultor da certificação AQUA para edifícios sustentáveis, instituída pela Fundação Vanzolini, uma edificação deve passar por um retrofit a partir do momento em que perde funcionalidade, está por alguma razão prejudicando o meio ambiente ou a saúde de seus usuários, ou deixa de atender a algum contexto regulamentar. “O termo retrofit vem do inglês e no Brasil é utilizado para grandes reabilitações de edifícios, abrangendo infraestrutura de instalações prediais, ar condicionado, fachada, quando possível, e ambientes internos. As reformas costumam ser mais localizadas”, difere.

Mas há quem renegue o termo em inglês e fale simplesmente em reforma. É o caso da arquiteta Alejandra Maria Devecchi, que em sua tese de doutorado - “Reformar não é construir/A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXI” -, apresentada à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP), defendeu a necessidade de reforma diante da escassez de moradia na cidade. “Falo em reforma, reabilitação, reconversão. Começar a olhar para o velho é o grande desafio deste século. Vivemos um paradoxo: no centro, temos uma grande densidade de área construída, mas pouca gente morando. Principalmente nos distritos Sé e República, os edifícios antigos se constituem em uma possibilidade de reforma para habitação.”

Alejandra questiona como intervir nesses edifícios, inclusive preservando as características da edificação. “Em uma troca de coluna, por exemplo, é melhor rejeitar a antiga e instalar uma nova por fora. A tendência é criar espaços com facilidades de conexões, seja na rede de água, esgoto, luz ou internet.” A arquiteta explica que o suporte de um edifício tem vida média superior a 200 anos. O recheio, ou infraestruturas que facilitam nosso dia a dia, tem um ciclo de vida variando entre 20 e 30 anos. Ela defende o uso de sistemas que facilitem ações de reparo e reforma. Alejandra cita tecnologias alternativas, como pisos elevados, como auxiliares na distribuição das tubulações, minimizando a necessidade de furos e intervenções na estrutura existente. “Há recheios e enxertos que não comprometem a estrutura do prédio. Vi na Holanda, por exemplo, sacadas de material plástico. São intervenções possíveis em edifícios tombados, deixando bem claro o que é novo e o que é a construção original.”

O engenheiro Luiz Henrique orienta fazer, inicialmente, um diagnóstico quando se pensa na reabilitação de uma construção, observando-se as necessidades e os recursos a serem empregados, para que atinjam os resultados esperados. “Devem ser considerados a adequação à lei, a finalidade do edifício após a reforma, impactos ambientais da obra e na ocupação futura e condições de conforto e saúde dos usuários”, finaliza.


O que é ART?

Documento obrigatório, assegura responsabilidade técnica

Anotação de Responsabilidade Técnica – ART – é um documento obrigatório, que deve ser apresentado por profissionais de engenharia, arquitetura, agronomia, geologia, meteorologia e geografia em qualquer contrato escrito ou verbal de serviço ou obra nestas respectivas áreas, conforme determina a Lei Federal no. 6.496/77 e a Resolução no. 425/98 do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia). Na prática, para os condomínios, exigir a apresentação da ART representa cercar-se de mais uma precaução, afirma Audrey Ponzoni, diretor de projetos em uma grande administradora. “A ART não assegura necessariamente a qualidade, mas determina quem é que vai responder tecnicamente pelos equipamentos e serviços contratados.”

Conforme a NBR 5.674 (da ABNT), de setembro de 1999, a responsabilidade pela manutenção das edificações é a de seus proprietários e, nos condomínios, recai tanto sobre as unidades autônomas quanto sobre as áreas comuns. Mas eles podem delegá-la a uma “empresa ou profissional legalmente habilitado”, o que representa, necessariamente, pela Lei no. 6.497/77, emitir uma ART. Muitas das inspeções obrigatórias a que estão sujeitos os condomínios exigem a apresentação deste documento, como na revisão anual de pára-raios, hidrantes e recarga de extintores.

Para a expedição do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros de São Paulo), por exemplo, a Instrução Técnica número 1, relativa aos procedimentos a serem observados em cada processo, determina a apresentação da ART na instalação ou manutenção de sistemas e equipamentos de proteção contra incêndio, de gases inflamáveis, do grupo moto gerador, da pressurização da escada de segurança, dos revestimentos utilizados contra a propagação do fogo, de vasos sob pressão, de chuveiros automáticos, de portas corta fogo, de alarmes e detecção, podendo ampliar a exigência a outros itens, conforme o tamanho e o uso da edificação. O AVCB deve ser revalidado a cada 3 anos, repetindo-se todo o processo.

Benefícios da lei

“Recomendamos sempre aos nossos clientes a exigência da ART sobre os equipamentos utilizados em alguns serviços (como para o içamento de sofás e pianos), nas obras contratadas e nas inspeções periódicas obrigatórias”, afirma Audrey. O administrador destaca que a inexistência da ART pode se tornar um complicador a mais para a vida do síndico em eventuais acidentes, já que responde legalmente pelo condomínio. “A ART dá a ele a possibilidade de comprovar que a responsabilidade técnica pela segurança do equipamento ou obra não era dele.”

O vice-presidente de atividades técnicas do Instituto de Engenharia de São Paulo, Marcelo Rosenberg, observa que o principal benefício proporcionado pelo documento é a garantia da contratação de profissionais habilitados. “Existem, de um lado, os práticos e curiosos e, de outro, aqueles legalmente habilitados, que receberam formação técnica e conceitual, além de apresentarem familiaridade com o assunto. Estes têm condições de identificar os problemas reais e aceitar ou não a incumbência de solucioná-los”, diz. E ao firmar um contrato, cabe a eles “orientar o cliente quanto às técnicas aplicáveis e não aplicáveis, supervisionar e fiscalizar a execução do serviço e garantir que o resultado seja o esperado.”

Engenheiro civil, Marcelo Rosenberg observa, porém, que boa parte das contratações, especialmente no setor da construção, “tende a ser informal”. “Mas em caso de insucesso alguém terá que responder por isso”, diz. De outro modo, na formalização do serviço, transferem-se responsabilidades, permitindo ainda ao condomínio cobrar judicialmente pela conclusão dos trabalhos em situações de quebra de contrato. Segundo o engenheiro, “a ART tem a função de deixar claro quem foi contratado para executar o quê, definindo o escopo e as obrigações das partes”, no entanto, “representa apenas um dos documentos de contratação.” A ART traz apenas um descritivo sucinto das atividades previstas, observa Marcelo, recomendando aos síndicos exigir por escrito, em outro documento, a sua relação minuciosa.

Nesse sentido, o dirigente do Instituto de Engenharia lembra que os Manuais de Escopo de Projetos e Serviços servem como um bom guia para que profissionais, síndicos e administradores definam todos os procedimentos a serem contratados. O engenheiro foi um dos idealizadores do sistema, disponível via internet (http://www.manuaisdeescopo. com.br), com acesso gratuito. Até outubro do ano passado, já tinham sido realizados 65 mil downloads (transferências) dos documentos, que incluem orientações sobre o desenvolvimento de projetos de obras estruturais à automação e segurança, passando por hidráulica, elétrica, impermeabilização, paisagismo e instalações esportivas etc.

Marcelo lembra que o Código do Consumidor, estabelecido pela Lei Federal no. 8.078/90, possibilita ao cliente requerer indenizações pelo descumprimento dos termos assinados e acordados. O CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) em São Paulo aponta, por sua vez, que o Código reforçou a necessidade de os profissionais oferecerem garantias. Deixar de fornecê-las, orienta o órgão, caracteriza infração passível de penalização com multas ou até detenção. Nesse sentido, a ART entraria como “garantia contratual e legal”, ao mesmo tempo em que permite fiscalizar e punir “maus profissionais e empresas” inscritas no órgão.

Por Rosali Figueiredo


Manutenção Predial

Manter o condomínio bem conservado valoriza o patrimônio e aumenta o bem-estar de todos. Portanto, aposte na manutenção preventiva.

Fala-se muito sobre a importância da manutenção preventiva nos condomínios. Mas, são poucos os síndicos que realmente deixam o prédio em perfeitas condições de uso. Por falta de verbas, má informação ou simplesmente desleixo, serviços necessários vão sendo deixados para trás, sucateando os edifícios. "É preciso ter consciência de que a revisão é uma coisa simples. É muito mais fácil do que deixar estourar os problemas, gerando um gasto maior", constata Edson Martinho, coordenador de projetos do Instituto Brasileiro do Cobre (Procobre), que organizou um seminário sobre segurança e manutenção predial, falando sobre medidas de segurança e economia na manutenção do condomínio, instalações elétricas, sistemas hidráulicos, redes de combate a incêndios e reformas prediais. "Se conseguirmos mudar a cabeça de um síndico, ao menos, para a necessidade de uma revisão básica, já é suficiente", diz Edson.

O caminho da boa manutenção
Fazer concorrência entre empresas a partir de um memorial, ou seja, todos os orçamentos solicitados devem cobrir os mesmos serviços e oferecer materiais de qualidade igual.

Planejar as obras maiores. Evite soluções paliativas, como reforçar uma prumada com massa plástica. O cano pode acabar estourando num final de semana, e o condomínio terá que arcar com os custos de um encanador chamado às pressas e, provavelmente, com os danos em apartamentos ou áreas comuns.

Ao preparar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção, leve sempre em consideração os gastos dos anos anteriores (é claro que emergências acontecem e podem adiar um gasto de manutenção).

Faça uma programação da manutenção a curto, médio e longo prazos. Aprove a cronologia em assembléia. Há muitas fontes para determinar as prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores, limites impostos pelo orçamento.

Programe antecipadamente manutenções e reparos (exceto os trabalhos de emergência). Providencie uma agenda de planejamento para o ano todo, e anote as tarefas que devem ser realizadas diariamente, quinzenalmente, mensalmente, a cada três ou seis meses, etc.

Cada equipamento do edifício deve ter um arquivo que documente as informações e forneça um registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao administrador, que poderá visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a freqüência das manutenções preventivas e avaliar o desempenho dos técnicos.

Planeje a manutenção
Direcional Condomínios preparou um check-list para ajudar síndicos, administradores e zeladores a organizar a manutenção preventiva do condomínio. Não se trata de um guia completo, mas de alguns dos mais importantes itens do condomínio. Deixar tudo registrado e documentado é a melhor maneira de garantir que o próximo síndico saiba o que foi feito - e o que falta fazer. Crie um manual de manutenção do condomínio. Não se esqueça ainda de colocar um livro de controle e ocorrências na portaria.

Check-list da manutenção do prédio

SISTEMA ELÉTRICO

  • A cada 6 meses, checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições.

  • Verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. O quadro de força deve ser mantido lacrado. Uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

GÁS

  • Mudança brusca no valor da conta é sinal de vazamento. A cada ano um técnico habilitado deve verificar todo o sistema. É importante conscientizar os moradores a verificar as contas e o aparecimento de cheiro estranho.

ELEVADORES

  • É obrigatório ter uma empresa responsável pelos elevadores, que costuma fazer um contrato mensal de manutenção. Verificar se a empresa é cadastrada no Contru. Ela deve emitir anualmente o RIA - Relatório de Inspeção Anual dos elevadores, com Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável.

BOMBAS

  • O ideal é manter um contrato de manutenção com empresa idônea, que garanta pronto-atendimento. O zelador deve estar atento a qualquer ruído anormal no funcionamento da bomba, e solicitar visita da empresa antes da quebra.

CAIXA D'ÁGUA

  • A limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é limpar a cada seis meses. Usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço parece economia, mas a caixa pode ser danificada por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio.

EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA PARA COMBATE À INCÊNDIO

  • As escadas devem estar livres de cestos de lixo e com os corrimãos de acordo com a NBR 9077/85. Freqüentemente devem ser verificados o fechamento, a regulagem e a existência de selo identificando o fabricante das portas corta-fogo.

  • Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente.

PORTÕES, INTERFONES, SISTEMAS DE ALARME E CFTV

  • Manter um contrato único de manutenção para todos esses equipamentos (inclusive antena coletiva) garante economia para o condomínio, além de um atendimento mais rápido (deixe claro, em contrato, o prazo de atendimento).

ÁREAS DE LAZER

  • Os fabricantes de produtos químicos para piscina costumam oferecer treinamentos sobre tratamento da piscina. Se o zelador for o responsável pela limpeza da piscina, mantenha-o informado sobre o assunto, e siga sempre as recomendações dos fabricantes quanto ao armazenamento e manuseio dos produtos.

  • A cada três meses, o zelador deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos. Após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa.

  • Mensalmente, verificar os equipamentos dos salões de jogos, ginástica, festas, da quadra e da área da churrasqueira

GARAGENS

  • Verificar se a pintura dos canos segue a NR-26, que diz respeito a sinalização de segurança.

  • Não permitir a colocação de pneus junto às paredes e manter as demarcações das vagas pintadas com tinta adequada.

  • Garantir iluminação adequada (sensores de presença ajudam na economia de energia).

  • Fique atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos.

  • Para garantir que todos esses itens sejam atendidos, o ideal é uma visita diária do zelador às garagens

FACHADAS

  • A cada 5 anos recomenda-se lavagem da fachada. Para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), verifique a idoneidade da empresa contratada e solicite documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros. Os funcionários precisam trabalhar com Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) adequados. Lembre-se que o síndico é co-responsável em caso de acidentes.

TOPO DO PRÉDIO

  • Inclui pára-raios (verificar se está de acordo com a NBR 5419/2001), luz-piloto, telhas, calhas e ralos,lajes,guarda-corpo e escadas, casa das máquinas e barrilete. Pequenos problemas, como ralinhos desencaixados ou calhas obstruídas por folhas, podem trazer sérias consequências.


Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br

 

 
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