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Multa

São muitas as situações que podem gerar multa em um condomínio e o Novo Código Civil prevê a sua aplicação contra infrações mesmo que ela não esteja especificada na lei interna dos condomínios. Barulho excessivo após o horário permitido, depredação do bem público e o não cumprimento das regras do edifício são algumas das possibilidades de aplicação da multa.

Por isso, é importante que elas estejam previstas e claras na Convenção e no Regimento Interno, e que o síndico esclareça o assunto em assembleia, respondendo às dúvidas dos moradores e explicando valores. Importante lembrar que o condômino apenado tem o direito de defesa e de questionar a aplicação da multa.

Multa: Da sua previsão e aplicação ao direito de defesa

O condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma conforme determina o artigo Art. 1.335, do novo Código Civil:

São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.

Porém, esse direito não é absoluto. Está condicionado às normas de boa vizinhança, de modo que só pode o proprietário fazer uso de seu imóvel, inclusive das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, conforme determina o Art. 1.336.

São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Assim, a violação a qualquer dos deveres condominiais sujeita o infrator às multas previstas na convenção, no Regimento Interno e no Código Civil, revertendo-as em benefício do condomínio.

O novo Código Civil inovou ao possibilitar a aplicação de multa para condômino infrator, mesmo quando não previsto nas convenções, ou em subsídios a convenções obsoletas que não preveem valores para as multas ou determinam a sua cobrança em moedas ou índices não mais aplicados, ou em complemento às demais convenções.

Porém, para que sejam aplicadas as multas previstas no Código Civil, que podem chegar a dez vezes o valor da cota condominial, dependendo da gravidade, precisa ser observado o quórum e ocorrer a deliberação assemblear.

Para a aplicação de multas de forma geral o ideal é que qualquer reclamação seja incialmente transcrita no livro de reclamações, o qual deve estar sempre disponível na portaria. Uma segunda opção é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou à administradora. No caso de a ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro.

Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas ser um funcionário do condomínio ou o síndico. De preferência, esta constatação deve ser registrada em livro. Após, devem ser examinados os dispositivos convencionais e o Regimento Interno para a aplicação correta dos mesmos, evitando nulidades. Em alguns casos é necessário o envio de advertência antes da aplicação de multa.

Em casos graves, como o bloqueio de vagas de garagem e festas em horário diverso do definido na convenção, os dispositivos podem permitir que o infrator seja multado sem prévia advertência.

O mais preocupante é quando o Regimento Interno e a Convenção são obsoletos e não preveem as formas de punições ou não estipulam multas em moeda corrente. Ou seja, inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou Regimento Interno, existe a possiblidade de aplicação de multa com base nos dispositivos do Código Civil, nos Artigos 1.336 e 1.337. Nesse caso, a sugestão é que o condomínio leve a questão à assembleia para aprovar um regramento ou apenas atualizá-lo, pois quando omissa a convenção, o Regimento Interno pode ser alterado por maioria simples.

Porém, mesmo que o quórum necessário para alteração de Convenção ou Regimento seja de dois terços dos condôminos, nada impede que seja aprovado em assembleia, com qualquer quórum, um regramento norteador, que servirá de base para as infrações cometidas e para a futura alteração da convenção e/ou do Regimento Interno.

Assim, inexistindo previsão na convenção ou Regimento Interno para a aplicação de multas, o ideal é inicialmente advertir o condômino infrator por escrito, e se esta lograr ineficaz, aplicar multa conforme previsão dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil.

No caso da aplicação da multa, sugere-se a concessão ao condômino infrator do direito de defesa, com efeito suspensivo e até ratificação da multa em assembleia específica convocada para este fim. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, têm sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa, a mesma possa ser cobrada judicialmente.

Multa de 2% ou 20% - Eis a questão

As penalidades do condomínio edilício e as decisões dos tribunais

Após a entrada em vigência do Novo Código Civil, as questões condominiais tomaram à frente em muitos debates da sociedade. Com a redução da multa moratória de até 20% para até 2%, vários condomínios observaram seu índice de inadimplência crescer, buscando várias alternativas para retornar aos patamares anteriores.

Uma das maneiras mais tradicionais foi a de manter a multa de 20%, sustentando os defensores desta técnica, que o “ato jurídico perfeito”, ou seja, a convenção condominial, não poderia ser alterada, uma vez que a Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXXVI, determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”

Assim, muitos juristas ao analisar o Direito Intertemporal, ou seja, a vigência da nova lei sobre os negócios e documentos já existentes no tempo, consideram que as convenções, já existentes e futuras, são contratos plurilateral, onde várias pessoas determinam algo em comum acordo. Com esta idéia, não poderia este contrato, ou seja, no caso a convenção, ser alterada por uma lei nova, pois estaria protegida pela Constituição Federal como sendo um “ato jurídico perfeito”, prevalecendo assim a multa de 20%.

Assim é o entendimento de algumas das 12 Câmaras do 2º Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo e outros Tribunais que existem no país.

Mas seria esta decisão a única e refletiria o pensamento unânime dos Tribunais ? A resposta é não, pois só em São Paulo, das 12 Câmaras julgadoras do 2º Tribunal de Alçada, mais da metade considera inviável a permanência da multa de 20%, uma vez que a Convenção Condominial não seria um contrato, e sim um ato jurídico “sui generis” chamado de “ato-regra”, que apenas estabelece regras para o condomínio, estabelecendo seus limites e identidade, alteráveis a qualquer tempo por deliberação de um quorum específico, submetendo os condôminos discordantes às novas regras estabelecidas, o que não poderia ser feito em um contrato, onde todos de livre e espontânea vontade acórdão algo.

E mais, o descumprimento do condômino em sua obrigação, que no caso em estudo é o dever de participar para com as despesas mensais rateadas, gera um efeito mensal, qual seja, a incidência de multa, juros e atualização monetária. Sendo assim, deve este efeito seguir à nova regra existente no tempo, pois não há que se falar em direito adquirido ou ato jurídico perfeito, pois o efeito só acontece quando surge a inadimplência.

E não é outra a forma encontra na lei, que à luz do artigo 2035 do Código Civil vigente, determina que “a validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no artigo 2045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução”. Ou seja, as convenções condominiais continuam valendo, porém se produzirem algum efeito, tais como incidência de multa de mora, a ser imposta na inadimplência do mês, deverá esta inadimplência se submeter às regras do novo código civil, prevalecendo a multa moratória de até 2%.

O Poder Judiciário como um todo ainda não definiu o que é o certo, mas uma coisa deve o Condomínio pensar sempre que tratar com a inadimplência: a lei não considera a inadimplência como regra, e sim exceção, cabendo a cada um dos condôminos, uma conscientização de que morar em condomínio é dividir sua propriedade.

Muitos condomínios buscam na justiça garantias para manter os “até 20% de multa moratória”, com a finalidade de levar tais cobranças a frente, mas deve-se saber que as liminares conseguidas, são provisórias, e que esta matéria, por se tratar de cunho constitucional, deverá ser analisada no futuro pelo Supremo Tribunal Federal, sendo que até lá, o impasse irá continuar.

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br