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Seguros

Desde o mês de julho de 2011, está em vigor a Resolução Susep 218/2010, que institui modalidades obrigatórias para contratação de seguros condominiais. De acordo com a norma, as seguradoras devem oferecer a cobertura Básica Simples (contra incêndios, quedas de raios ou explosões) e a Básica Ampla (reembolsa danos elétricos, impactos de veículos, queda de aviões, vidros quebrados e restauração de documentos). A contratação do seguro condominial é obrigação do síndico, que poderá ser responsabilizado caso não a faça.

Seguro: A importância da proposta e da subscrição do risco

Atualmente, já se encontra inserida na rotina do síndico o dever de contratação do seguro de incêndio, que inclui ainda os riscos de raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves, conforme determinam os Artigos 1.346 e 1.348 do Código Civil.

Em face da crescente opção de coberturas adicionais pelo mercado de seguros, produto denominado "Compreensivo", surge a necessidade do detalhado acompanhamento pelo síndico, do processo de subscrição do risco pelas seguradoras, que se inicia com a proposta de seguros formalizada pelo corretor de seguros.

De fato, o produto hoje denominado Seguro Compreensivo de Condomínios oferece extenso rol de coberturas, tais como, responsabilidade civil do condomínio, do síndico, danos elétricos, vidros, portões, e seguro de vida em grupo e acidentes pessoais dos funcionários, recomposição de documentos, derrama de sprinkler e roubos, entre outras.

Para que o condomínio seja titular de uma apólice de seguros desenhada conforme seu tamanho, necessidade e correspondente exposição ao risco é essencial a intermediação de corretor de seguros com expertise na subscrição desse tipo de risco.

E esse processo de intermediação do corretor de seguros será também hábil para evitar futuros conflitos com a seguradora, posto que somente a integral compreensão pelo síndico das cláusulas previstas na apólice e de seus limites de coberturas, irá evitar que o condomínio esteja exposto a risco sem sua correspondente proteção securitária.

É crucial compreender que toda a operação de seguro é lastreada em cálculos atuariais sofisticados e elaborados para o fim de se manter hígido (sustentável) o fundo mútuo de toda a massa segurada, da qual a seguradora é gestora. A eficiente técnica de precificação e formatação dos produtos oferecidos pelas seguradoras excluirá sempre eventuais atos intencionais praticados pelos segurados e outros riscos considerados agravados. Ao se recordar o princípio basilar de que o contrato de seguro ampara risco futuro e incerto, qualquer ato intencional do segurado desnatura o contrato em sua essência. Da mesma forma, quaisquer condutas não intencionais do segurado, mas que sejam viciadas por prática de ato que agrave a probabilidade de ocorrência do sinistro, tais como, embriaguez, falta de habilitação técnica, descumprimento de normas gerenciais etc., não terão amparo da obrigação contratual por parte da seguradora, posto que a precificação é sempre baseada na exposição ao risco normal e não agravado.

Assim, todo o processo que envolve a proposta de seguros, seja no seguro novo e também na renovação da apólice, não deve ser desprezada pelo síndico e/ou administradora, que o deve acompanhar detalhadamente, questionando incessantemente o corretor de seguros sobre suas dúvidas para a busca da concretização de uma apólice fiel às necessidades do condomínio, do qual é administrador. Nesse sentido, veja-se a relevância da proposta de seguros, positivado pelo Artigo 759 do Código Civil:

"A emissão da apólice deve ser precedida de proposta escrita com a declaração dos elementos essenciais do interesse a ser garantido e do risco". O processo de subscrição de risco (underwriting) pelas seguradoras será então lastreado na proposta apresentada e acompanhado de vistoria prévia ao condomínio, para uma perfeita avaliação das necessidades e indicação de medidas para minimização de referido risco.

Daí a importância do acompanhamento detalhado e atento pelo síndico e/ ou administradora e o corretor de seguros do procedimento inerente à fase de contratação do seguro e que impactará positivamente:

• Na correta e justa precificação do prêmio a ser pago;

• Na contratação de coberturas e limites de garantias adequadas à exposição ao risco, evitando-se comprar coberturas desnecessárias;

• Na perfeita compreensão dos riscos cobertos e riscos excluídos do produto adquirido; e,

• Na prevenção de sinistros.

Concluindo, as apólices de seguro do ramo Condomínio, disponíveis no grande e competitivo mercado de seguradoras, devem ser analisadas detalhadamente pelo síndico e corretor de seguros, para adequação às suas necessidades, respectivos valores de Importância e Franquias Seguradas a serem contratadas.

Por Maria Helena Gurgel Prado

A importância do corretor

Ao contratar qualquer tipo de seguro para o condomínio é importante se certificar da idoneidade do corretor. Para garantir, verifique se ele está recadastrado junto à Superintendência de Seguros Privados (Susep), através da Federação ou do Sindicato do seu estado (no caso de São Paulo, o Sincor/SP - Sindicato dos Corretores de Seguros). O telefone do Sincor/SP para mais informações é o 0800-114999. “O corretor de seguros é o profissional preparado para orientar as administradoras e síndicos das necessidades e coberturas adequadas aos riscos do condomínio”, informa João Leopoldo Bracco de Lima, presidente do Sincor/SP.

Junto com o síndico, o corretor pode avaliar o tipo de cobertura mais apropriado ao condomínio. Segundo João Leopoldo, o mercado de seguros oferece uma grande diversidade de coberturas dentro do pacote de seguros de condomínios residenciais, comerciais ou mistos. “Além de cobrir os danos decorrentes de incêndio, queda de raio, explosão e fumaça, é possível contratar diversas coberturas opcionais, de acordo com as necessidades de cada edifício”, informa Adilson Neri Pereira, diretor da área de ramos elementares da seguradora Porto Seguro. Entre as coberturas opcionais oferecidas pela empresa estão: seguro de vida para funcionários, danos aos veículos dos condôminos (desde que ocorridos na área do condomínio), danos elétricos causados a máquinas, equipamentos ou instalações decorrentes de curto-circuito ou descargas elétricas, quebra de vidros e subtração de bens do condomínio (mediante ameaça ou violência contra os funcionários ou arrombamento do local).

Seguro para condomínios

Especialistas sugerem ampliar cobertura

A contratação do seguro contra incêndio e destruição parcial ou total da edificação é obrigatória aos condomínios, e compete ao síndico fazê-lo, conforme determina o Novo Código Civil, respectivamente nos artigos 1.346 e 1.348. Mas é insuficiente, avaliam dois advogados da área do direito e seguro condominial.

“A cobertura básica abrange incêndio, raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves, mas é interessante que o síndico aproveite para incluir, na mesma apólice, responsabilidade civil do condomínio, dele próprio, danos elétricos, vidros, portões, roubo e seguro de vida em grupo e acidentes pessoais”, recomenda DaphnisCitti de Lauro, autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” (Editora Eskalab, 2008). A advogada Helena Gurgel Prado observa, por sua vez, que as seguradoras já trabalham com um produto mais completo, que abrange desde os itens obrigatórios até a recomposição de documentos, derrama de sprinkler, roubos e diferentes implicações da responsabilidade civil, entre muitas opções.

Dois tipos de ocorrências, por exemplo, podem trazer dor de cabeça aos síndicos caso não estejam respaldados pela cobertura do seguro: eventuais sinistros envolvendo funcionários (terceirizados e próprios), além de roubos de veículos ocorridos na garagem da edificação.

No primeiro caso, é importante lembrar que as obrigações sobre os trabalhadores são regulamentadas por outra legislação e, quanto aos terceirizados, compete às prestadoras o seu cumprimento. O advogado Daphnis de Lauro destaca, no entanto, que “o condomínio é responsável subsidiariamente pelos terceirizados, pelas verbas trabalhistas, fiscais e previdenciárias”. “Se a empresa terceirizada falir, ou não recolher as contribuições devidas, ele deverá pagar os funcionários ou indenizar a família, no caso de morte.” Nesse sentido, não há outra saída a não ser estabelecer parcerias com empresas efetivamente idôneas, certificando-se do pagamento regular das contribuições.

Mas a advogada Helena Prado observa que os síndicos têm ainda a alternativa de contratar o seguro de vida para os terceirizados juntamente com a equipe própria, negociando uma redução de custos com a prestadora. Assim, “em caso de sinistro de morte ou invalidez do funcionário ou terceirizado, os beneficiários irão receber duas indenizações: a do seguro social (obrigatório ao empregador e vinculado ao INS) e do seguro privado.”

Em outra situação, Helena Prado observa que se houver acidente no ambiente do trabalho, o funcionário ou terceirizado não serão considerados vítimas dentro da cobertura da responsabilidade civil do condomínio (RCC). “Não há possibilidade de transferência desse dever.” Mas estarão amparados se estiver contratada a cobertura de responsabilidade civil do empregador, “salvo se o acidente for oriundo de culpa exclusiva do funcionário”.

Segundo a advogada, a cobertura do seguro em termos de responsabilidade civil desmembra-se em cinco modalidades: “condomínio (RCC), condomínio mais empregador, operações, operações mais empregador e síndico”. A categoria RCC versa sobre outro tema bastante controverso: ocorrência de roubos ou furtos na garagem e demais áreas comuns.

De forma geral, “automóveis estacionados nas garagens não podem ser segurados pelo condomínio, já que de propriedade dos condôminos”, diz. Mas se contratada a RCC, ressalva, a perda de patrimônio pessoal do morador, como o próprio automóvel, poderá receber a cobertura do seguro, desde que caracterizada a culpa do condomínio. Sem o seguro, eventuais ressarcimentos encontrarão respaldo somente se previstos na convenção, conforme destaca por sua vez o advogado Daphinis de Lauro.

Por Rosali Figueiredo

Seguro: Novas regras para os condomínios:

Novas modalidades de contratação do seguro condominial estão em vigor desde o dia 1º de julho. Conforme a Resolução Susep 218/2010, aprovada no final do ano passado pelo Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP), a partir deste mês as seguradoras se tornaram obrigadas a oferecer dois tipos de cobertura, a Básica Simples e a Básica Ampla. O texto da resolução coloca na modalidade Básica Simples a cobertura contra “os riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza”.

Já o contrato com cobertura Básica Ampla assegura ressarcimento aos danos elétricos, derrame de sprinkler, a equipamentos de baixa voltagem, ao impacto de veículos terrestres e queda de aeronaves, quebra de vidros e recomposição de documentos, exemplifica a advogada Helena Gurgel Prado, especializada em seguros. Segundo ela, as novas medidas deixam “os condomínios mais protegidos, porque a cobertura Básica Ampla será na modalidade allrisks, o que significa que todos os danos materiais estarão cobertos e a relação dos riscos excluídos será a constante do Artigo 4º exclusivamente”.

Ou seja, conforme este dispositivo, não serão cobertos “prejuízos resultantes, direta ou indiretamente”, de mau uso, má qualidade dos equipamentos, “vício intrínseco não declarado”, serviços de manutenção, “atos de autoridade pública, salvo para evitar propagação de danos cobertos pelo seguro”, entre outros (confira o texto completo da Resolução 218/2010 no endereço eletrônico http://www. direcionalcondominios.com.br/seguros). De forma geral, a advogada Helena Prado acredita que os contratos baseados na cobertura Básica Ampla atenderão a um grande escopo de riscos aos quais os condomínios estão vulneráveis. Mas isso vale somente para os negócios fechados a partir do dia 1º deste mês. As apólices contratadas antes permanecem iguais, observa, lembrando que deverão ser adequadas à resolução após seu vencimento.

A decisão do CNSP introduziu duas outras importantes alterações no seguro condominial. A primeira delas é a equiparação da importância segurada (IS), “que será única para todas as garantias”, afirma a advogada. “Assim, se a IS para o risco de incêndio for de R$ 5 milhões, por exemplo, a IS para roubo, entre outros, também será de R$ 5 milhões”, explica Helena. Por outro lado, conforme determina o Artigo 5º, “a contratação do seguro condomínio deverá ser feita obrigatoriamente a primeiro risco absoluto”. “Neste tipo de seguro a companhia responde por qualquer prejuízo real coberto até o limite da importância segurada e não invoca a regra proporcional”, complementa Helena. Assim, o rateio não poderá mais ser aplicado.

A contratação do seguro é obrigatória aos condomínios, de acordo com os artigos 1.346 e 1.348 (Inciso IX), do Novo Código Civil. O síndico deve assegurar coberturas contra “o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial” e, se não o fizer, responderá por eventuais prejuízos. Pela nova resolução, ele ainda poderá contratar coberturas adicionais, não obrigatórias.

EXTENSÃO DOS BENEFÍCIOS
Para Marcelo Goldman, diretor executivo do segmento de Massificados de uma grande seguradora, a opção Básica Simples é semelhante ao produto anteriormente comercializado pelo mercado. Marcelo comenta que “os síndicos devem estar atentos às condições que regem o seguro e às regras de aceitação das seguradoras”, bem como escolher a modalidade “que mais se adeque ao condomínio.” O diretor ressalta que, além das coberturas que garantem a parte estrutural da edificação, estão disponíveis contratações adicionais às unidades residenciais contra incêndio ou mesmo roubo. Também Carlos Eduardo Corrêa do Lago, diretor gerente de outra grande companhia, avalia que a contratação “deve levar em conta as necessidades de cada caso” e que a inclusão de “outros bens ou riscos dependerá do tipo de cobertura básica contratada e da estruturação de cada produto”. É o caso da extensão dos benefícios para os riscos de incêndio e explosão das unidades autônomas ou mesmo a contratação de seguros de acidentes pessoais aos trabalhadores.

CUSTOS E EXIGÊNCIAS
Quanto ao prêmio (ou custo do seguro), o mercado permanecerá regulando os valores. “Este dependerá dos tipos de contratos bem como das diretrizes internas de cada seguradora”, avalia a advogada Helena Prado. Mas para o síndico Paulo Roberto de Castro, do Conjunto Residencial Parque dos Pássaros II, localizado em Interlagos, zona Sul de São Paulo, as relações com as seguradoras estão bem difíceis no momento. Além das dúvidas em relação à precificação, Paulo Roberto tem lidado com dificuldades para o ressarcimento de alguns danos ou até mesmo desinteresse entre as companhias em celebrar contrato com o condomínio de cinco torres e 560 apartamentos.

Paulo identifica “zelo exacerbado entre as seguradoras”, demora na avaliação dos sinistros, insuficiência nas coberturas aos equipamentos (que não incluem serviços de reinstalação) e exigências custosas aos condomínios, como a apresentação de laudos meteorológicos. Além disso, o síndico aponta que os termos utilizados nas cláusulas são confusos para os leigos, que se tornam “dependentes das interpretações das próprias seguradoras”. Ele sugere aos órgãos reguladores a adoção de critérios mais claros para análise de riscos e propostas de coberturas, em linguagem padronizada entre as empresas.

A advogada Helena Prado comenta que “as seguradoras não são obrigadas a aceitar riscos que considerem agravados ou fora da sua política de aceitação”. E que “não há garantia legal que obrigue uma seguradora a indenizar” situações que não estejam expressas nas cláusulas contratuais.

“As seguradoras procedem à regulação do sinistro, visando apurar causas, coberturas, agravação de risco, ato doloso etc., bem como se há garantia contratada para o sinistro.” Quanto ao laudo meteorológico, esta é uma exigência que normalmente “consta das condições gerais da apólice”.

Desta forma, resta ao síndico cuidar para que o risco segurado seja “extremamente bem administrado e com todos os sistemas de segurança”, observa o diretor Marcelo Goldman. Segundo ele, as seguradoras, “ao avaliar um risco, procuram verificar as condições gerais e construtivas do condomínio a ser segurado” e chegam a recomendar melhorias na edificação, “de forma a evitar, por exemplo, eventos como incêndio”.

Escolha a cobertura correta

Em todo condomínio, acidentes são comuns - principalmente envolvendo carros e portões automáticos. Por isso, para tranquilidade e segurança de todos, é essencial ter o seguro condominial em dia. Mesmo porque ele é obrigatório por lei (Novo Código Civil - artigos 1346 e 1348, inciso IX), sendo sua contratação responsabilidade do síndico, que poderá vir a responder com seu patrimônio, dependendo do acidente. Para contratar o seguro obrigatório, não é necessária aprovação em assembléia. O seguro é calculado como despesa ordinária e todos os apartamentos contribuem, de acordo com sua fração ideal.

Já as coberturas opcionais (que não dizem respeito à estrutura do edifício) devem ser aprovadas em assembléia. O seguro de responsabilidade civil “veículos” é um exemplo de cobertura opcional muito útil. Dependendo da seguradora, ele pode ser específico para danos causados pelo manobrista ou para furtos (de partes do carro ou de objetos deixados em seu interior). No caso da seguradora Porto Seguro, se o condomínio optar pela cobertura de responsabilidade civil garagista (cobertura ampla), o seguro cobre amassados decorrentes de colisão entre veículos, desde que o evento tenha sido gerado no interior do condomínio e que este mantenha funcionários manobristas. No caso de amassados decorrentes da queda de objetos, haverá cobertura do mesmo tipo de seguro, desde que não seja identificado o causador do prejuízo, que o acidente tenha ocorrido dentro do condomínio e que não tenha sido gerado por má conservação das instalações.

Já com o seguro obrigatório, estão cobertos os danos ocorridos à estrutura do prédio (tanto nas áreas comuns como nas privativas), como os causados por raios, incêndios, vendavais. O valor do seguro é de responsabilidade do síndico: o corretor costuma sugerir a quantia segurada. Mas, se ela for insuficiente no caso de um acidente, o síndico arcará com a diferença.

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br