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A nova Lei Federal altera o Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção não determinasse o contrário. Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. E, para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia.

Os prédios comerciais com garagens independentes dos condôminos não serão afetados pela lei, assim como os edifícios-garagem. Apenas prédios comerciais onde o contrato da sala, andar, loja, entre outros, incluir a vaga é que a nova lei poderá ser aplicada.

O QUE DIZ A NOVA LEI:
"Art. 1.331 - § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".

Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012:
O objetivo principal da nova lei é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos. Por outro lado, quem tem nisso uma fonte de renda adicional, vê a nova lei como um entrave ao direito de propriedade.

Até hoje, o Código Civil pedia apenas que o condômino tratasse a questão com segurança, mas isso nem sempre podia ser garantido. O que costuma acontecer é cada prédio estabelecer regras próprias para a questão, discutindo o tema nas assembleias.

Adriana Nascimento, 37, já está se preparando para colocar o tema em pauta na próxima reunião de condomínio. Moradora de um prédio na rua Bela Cintra, em São Paulo, ela conta que abriga o carro de um vendedor que trabalha na avenida Paulista e encontrou na garagem dela uma solução para os preços altos dos estacionamentos tradicionais.

“Um amigo em comum nos apresentou. Como não tenho carro, não vi problema. E o fato de ser conhecido de um amigo, também me deixou mais tranquila”, diz ela, que aluga a vaga a um preço de R$ 250 por mês. Com o esquema já funcionando há dois anos, ela diz nunca ter tido problema ou reclamação do locatário por parte de outro condômino.

“A lei até pode falar em segurança, mas acho que a maioria das pessoas deve sim tentar assegurar quem é aquela pessoa, ter boas referências, mas proibir talvez não seja a melhor solução. Esse dinheiro adicional ajuda muito no orçamento”, completa ela.

Estacionamentos caros:
O negócio é bom não apenas para quem cede a vaga, mas também para quem a aluga, especialmente nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília ou Curitiba. Essas são as cidades onde estacionar o carro custa mais caro no Brasil, segundo o ranking divulgado em janeiro deste ano pela Abrapark (Associação Brasileira de Estacionamentos).

No Rio de Janeiro, a mensalidade do estacionamento pode chegar a R$ 660, seguida de Brasília (R$ 500). São Paulo fica na terceira posição, cobrando em média R$ 450, seguido por Florianópolis, que cobra R$ 315.
Para Marcelo Borges, diretor jurídico da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), com sede no Rio, a nova lei vem atender a uma demanda antiga: regularizar uma questão que nem todos os condomínios, especialmente os com muitos apartamentos, conseguem resolver.

“Não temos estatísticas de quantas vagas de garagem de condomínios residenciais e comerciais são alugadas ou vendidas a terceiros no Brasil, mas é uma realidade. Antes dessa lei, se não houvesse moradores interessados na vaga, a locação era aberta a terceiros. Mas nem todos os prédios conseguiram se organizar na questão”, diz Borges.

Como ficam os contratos de garagem com as alterações:
A vaga de garagem é considerada como parte da unidade privada do condômino e, por isso, deve ser utilizada exclusivamente por seu proprietário.

Alugar uma vaga de estacionamento sem a autorização da convenção de condomínio não assegura a validade do contrato de locação.

A mudança imposta pela nova lei vale para condomínios residenciais e também para prédios comerciais, devendo ser obedecida por proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas.

Edifícios-garagens não serão afetados pela lei.

Só será possível a venda e locação das garagens para pessoas não residentes nos prédios em dois casos: quando a escritura original do apartamento for separada da unidade da garagem ou quando 2/3 dos condôminos, em convenção, permitirem o negócio.

Segundo ele, no Rio de Janeiro já ocorreram muitos casos envolvendo denúncias com locatários. Um dos mais recentes aconteceu em Ipanema, quando houve um furto na garagem de um prédio e as câmeras mostraram que o culpado era um locatário que não morava no prédio.

Embora na visão de Borges a lei seja clara no que diz respeito à proibição de aluguel ou venda, um ponto ainda gera dúvidas: se a lei será aplicada apenas aos contratos feitos a partir de agora ou se terá efeito retroativo. Em um evento realizado na sede da Abadi, no último dia 10, para discutir a nova lei, esse foi o ponto mais polêmico.

“A grande questão hoje sobre esse assunto é saber se essa é uma lei de ordem pública. Tivemos entendimentos diversos durante o debate. E como nesse ponto a lei não é totalmente clara, vamos depender da jurisprudência”, diz Borges.

Com isso, os condomínios ou moradores que não concordarem com o aluguel ou venda da vaga a terceiros podem questionar os contratos e pedir a votação do caso em assembleia. Caso o dono da vaga não obtiver os 2/3 de votos, o contrato pode ser cancelado. “Nesse caso, se quiser, a pessoa [a que alugou ou vendeu] pode reclamar seu direito na justiça por ter fechado o negócio antes da lei, o que pode gerar uma avalanche de ações judiciais”. 

Sendo assim, a dica é tentar resolver a questão no próprio condomínio com os demais moradores. "Do contrário, a pessoa vai depender do entendimento de cada juiz sobre o tema", completa Borges.

Vagas de Garagem - possibilidade de venda e locação:
As vagas de garagem têm gerado infindáveis problemas no âmbito dos condomínios edilícios.

Há duas espécies de vagas:

a) Unidades autônomas, com escritura e registro próprios;

b) Direito de uso de vagas previamente demarcadas em área comum, que não se separa da fração (Código Civil, art. 1.339).

A primeira espécie, mais freqüente, é a vaga de garagem constituída por área comum, de acordo com o instrumento de especificação e instituição do condomínio, que não pode ser alienada separadamente da unidade a que se refere nos termos do art. 1.331, § 2º., do Código Civil.

Normalmente essas vagas se submetem ao sorteio periódico, na forma da convenção, cujo critério não pode ser alterado em detrimento de alguns condôminos (Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível n. 129.521-2. 12ª Câmara Cível. Relator: Carlos Ortiz. Julgamento: 12.04.1988), embora haja decisão que admita a mudança por decisão tomada pela maioria em assembléia (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação cível n. 104.545-2, RJTJESP 102/178).

Ocorre que também existe uma segunda espécie, representada pelas garagens como unidades autônomas, exclusivas, não vinculadas a qualquer outra unidade autônoma.

Não é de hoje que a jurisprudência trata do assunto, permitindo a venda e locação das vagas constituídas por unidades autônomas:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

condomínio - vaga em garagem - unidade autônoma - especificação e discriminação - locação - admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64. Ap. 196.364 - 7ª Câm. - Rel. Juiz Guerrieri Rezende - J. 23.9.86, in JTA (RT) 105/296.

De fato, sempre se entendeu que a vaga de garagem constituída por unidade autônoma pode ser livremente alienada ou locada, em respeito ao direito real de propriedade.

Nesse sentido, a restrição do § 2°, do art. 2°, da Lei n. 4.591/1964, apenas se aplicava às vagas de garagem constituídas por áreas comuns, acessórias dos apartamentos.

É o que se depreende da parte final do § 1°, do art. 2°, da Lei n. 4.591/1964, que ressalva “..., no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

Vejamos:

Art. 2º. Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º. O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

§ 2º. O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

§ 3º. Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.

No mesmo sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo

condomínio - Locação de vagas em garagem - Admissibilidade – matrículas autônomas - fruição do direito constitucional de propriedade - Hipótese em que não houve alteração da destinação do imóvel - Recurso provido. A vaga especificada como unidade autônoma pode ser alienada, onerada, alugada ou emprestada a pessoas não titulares de qualquer unidade autônoma do edifício (Apelação Cível n. 250.871-2 - São Paulo - Relator: Marcondes Machado - 14.02.95).

Essa é a lição do festejado Professor Caio Mário da Silva Pereira (condomínio e Incorporações. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 74.):

Nada obstante a interpretação literal leva à inalienabilidade da vaga de garagem a estranhos, mesmo quando se lhe atribui fração ideal, a tendência atual, através de doutrina pretoriana, é em sentido contrário, isto é: somente quando não ligada à fração ideal é que é vedada a alienação. Em caso contrário é alienável. Se a convenção não o proibir, é lícito o aluguel da vaga correspondente.

De fato, essa posição encontra supedâneo no art. 4°, da Lei n. 4.591/1964:

Art. 4°. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.

No mesmo sentido, o art. 1.331, do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Portanto, a solução do Código Civil não é diferente. Em relação à livre disposição, repete o caput, do art. 4º, da Lei n. 4.591/1964.

Com efeito, abarcando remanso-sa jurisprudência, a Lei n. 10.406/2002 (Código Civil) permitiu a alienação de garagens constituídas como unidades autônomas para pessoas não pertencentes ao condomínio.

Nota-se que esse dispositivo é aplicável às unidades autônomas, inclusive às vagas de garagem dessa espécie.

Em outras palavras, o Código Civil enumera as unidades condominiais exclusivas, permitindo a livre alienação ou gravame por seus proprietários, independentemente do consentimento dos demais proprietários de outras unidades.

Alguns, sem razão, confundem a possibilidade de vender as unidades condominiais autônomas com a vedação do art. 1.339 e seu § 2º, que está assim redigido:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Esse dispositivo não se aplica às vagas autônomas, com matrícula própria e que, por tal razão, não é parte acessória de nenhuma unidade autônoma.

É evidente, evidentíssimo aliás, que às vagas autônomas de garagem não se aplica esse dispositivo, aplicando-se, em verdade, o já citado art. 1.331, § 1º, segundo o qual os apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

A Constituição Federal, promulgada em 05 de outubro de 1.988, em seu Título II, Capítulo I, trata dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, determinando que a Lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário, lesão ou ameaça a direito (artigo 5º, XXXV), não prejudicará o direito adquirido bem como reza que ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal (artigo 5º, LIV).

Assim, o artigo 5º, inciso XXII da Carta Magna estabelece ser garantida aos brasileiros e estrangeiros a inviolabilidade do direito à propriedade.

A propriedade, no Direito Civil, consiste na fruição plena e exclusiva, por uma pessoa, de um determinado bem.

A sua definição é, portanto, extraída das prerrogativas que o domínio oferece: usar, gozar, dispor reivindicar a coisa de quem quer que indevidamente a detenha.

O direito de propriedade pressupõe sempre a existência de um bem ou de uma coisa determinada, sobre a qual incide a ação de seu titular. E vigilante está a proteção legal, emanada da norma agendi, a fim de que possa submetê-la a seu poder, pelo modo mais amplo.

Por sua vez, no artigo 170 da Constituição Federal, vê-se estipulado que a ordem econômica deverá observar vários princípios, entre os quais a propriedade privada (artigo 170, inciso II).

Se assim o é, o condômino, dispondo de propriedade constituída por vaga autônoma de garagem, não pode ser privado do seu uso, fruição, disposição e reivindicação.

Posta assim a questão, poder-se-ia redargüir com a própria redação do dispositivo que menciona a impossibilidade de alienação de parte acessória da unidade (Código Civil, art. 1.339, § 2º).

Em suma, o que seria parte acessória da unidade, que somente pode ser alienada a terceiros com autorização da Convenção e da assembléia?

A resposta, no que concerne às vagas de garagem, nos parece muito simples: caso a convenção estabeleça que ainda que a vaga seja autônoma, com matrícula própria, seja, também, acessória da unidade, aplica-se o § 2º. do art. 1.339, do Código Civil e o seu titular só poderá alienar a terceiro se essa faculdade constar da convenção e, demais disso, deverá submeter a venda à aprovação da assembléia, que deliberará pela maioria dos presentes, sendo mister convocação específica.

De outro lado, o art. 1.338, do Código Civil, permite a locação de vagas, seja qual for a espécie (vaga autônoma ou fração ideal), estabelecendo, apenas, a necessidade de se atribuir preferência aos condôminos:

. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Com a permissão de locação de vaga de garagem ou abrigo de veículo, o Código Civil assegura o direito de fruir, condicionando, contudo, o exercício desse direito.

Nota-se que o dispositivo não estabelece distinção entre vaga autônoma e o direito a vaga de veículo enquanto fração ideal a que o condômino faz jus.

De qualquer forma, embora não atribua exclusividade na locação, oferece ao condômino direito de preferência em relação a estranhos, desde que em igualdade de condições, e, entre todos, os possuidores.